Уредба о етажирању (или скупштини) је акт којим сваки етажни стан диктира правила свог рада. Овај документ се посебно бави успостављањем одредби за оно што се тиче задатака управе, употребе заједничких ствари, расподеле трошкова и права и обавеза сваког етажног власништва на заједничким деловима. Ова врста прописа је стога врло слична уговору , али се пре свега разликује по томе што, иако уговор захтева потпис свих страна, потоње уместо тога могу бити одобрене чак и само са већином учесника интервенира под условом да ови имају најмање половину хиљадитих делова зграде.
Међутим, такође може постојати друга врста прописа ради интервенције у животу зграде и њених становника , наиме уговорна . Ово је у пракси акт који се саставља када кондоминијум још увек не постоји и из тог разлога се назива и „спољним“ прописом или, тачније, прописом „спољног порекла“. Ово је чин којим градитељ или једини власник целокупне зграде, пре него што почне да продаје појединачне јединице некретнина, диктира правила рада зграде. На пример, за идентификацију и попис заједничких делова, рашчламбу трошкова, табеле хиљадитих вредности према којима се мора извршити ова рашчлањивања и друге одредбе које се односе на животни век кондоминијумске структуре.
Основна карактеристика је да овај пропис , иако прихваћен не током скупштине, већ у временски различитим тренуцима између њих, увек постиже једногласност. Стога може садржати значајнија и јача ограничења од оног које је одобрила већина , са скупштинским пореклом.
Међутим, попут уговорног прописа, једногласно усвојени правилник о скупштини може преокренути ситуацију и интервенисати у регулисању чак и осетљивих сектора: размислите о забрани давања стана у закуп комерцијалним активностима, а не о вешању одеће изван зграде. прозор. Иако су генерално прописи скупштине намењени управљању само заједничким деловима, а не и стамбеним јединицама , које су део појединачне имовине, самоограничење које су одобрили сви власници различитих станова који чине зграду може да легитимише иначе немогућа ограничења. да се наметне накнадно.
У овом чланку, хајде да сада испитамо прописе о скупштинама акционара, док ћемо у будућој расправи разговарати о уговорном.
Пропис мора да се формира у етажном власништву када је број етажних станова (ексклузивних својстава) већи од десет , према одредбама члана 1138. став 1. Грађанског законика. Стога се позива на субјективни елемент власника, а не на објективни елемент фракција на које је кондоминијум подељен, полазећи од принципа да је потреба за правилима повезана са бројем људи којима треба управљати. Испод овог броја , уредба се још увек може припремити, али није обавезна.
Орган овлашћен за формулисање прописа је скуп етажних станова (без прејудицирања могућности која је препозната у главама сваког етажног власништва, да преузме иницијативу).
Већина неопходна за монтажу на први позив је већина присутних који представљају најмање половини вредности објекта: боље је да га одобри са овом већином, јер уколико се усвоји на другом позиву са нижим већином може се "оспорава" по издвојеним учесника и одсутан из резолуције о одобрењу у року од тридесет дана.
Једном одобрен, правилник о скупштини акционара је интерни закон кондоминијума, тако да они који га уђу аутоматски остају подложни њима само зато што су постали етажни кондоминијум: који имају само „управљачки“ садржај у границама питања која су унапред одређена законом, прописи скупштине акционара обавезују све учеснике “ тренутни “, укључујући неистомишљенике, уздржане и одсутне особе и„ будуће “учеснике, односно оне који ће бити део етажног власништва (наследници и наследници у наслову).
Садржај уредбе о етажирању која је одобрена већином ограничен је у оквиру чл. 1138 Грађанског законика. Конкретно, последњи став закона забрањује пропису да ограничава права кондоминијума , укључујући права на ексклузивно власништво и заштиту кућних животиња. Прописи о скупштинама акционара не могу забранити поседовање или поседовање кућних љубимаца , јер овај сектор подлеже уговорним прописима уз једногласну сагласност етажне власништва, јер се односи на права на ексклузивној имовини.
Што се тиче критеријума које треба следити за исправно тумачење прописа скупштине акционара, они зависе од правне природе самих прописа. Најважнија питања која су се појавила у правном контексту, у вези са тумачењем прописа, у суштини се тичу читања клаузула којима се ограничавају права уживања и располагања ексклузивним својствима појединих етажних станова, питања која су ипак препуштена дисциплини уговорни прописи и прописи који не испуњавају услове.
Коначно, у погледу садржаја, прописи о скупштинама акционара могу садржати само правила која регулишу употребу и методе уживања у заједничким стварима / услугама / објектима; Прописи о скупштини такође морају садржати правила о расподели трошкова , у складу са правима и обавезама сваког етажног власништва; скупштински прописи тада морају садржавати правила за заштиту декорума зграде ; коначно, прописи о скупштини акционара морају садржати правила која се односе на „администрацију“ : ова категорија укључује клаузуле које се тичу лика директора , времена и места сазивања и метода комуникације,функционисање скупштине са системом гласања , представљање у скупштини, овлашћења потоње, именовање председавајућег и секретара, успостављање додатних управних и контролних тела, састављање и вођење записника, одржавање заједничких делова, осигурање зграда, уговори о запошљавању и запошљавању запослених, обука и израда буџета и завршни биланс, вођење евиденције неопходне за административно и рачуноводствено управљање, успостављање било каквих средстава времена прикупљања прилога, времена биљака и тако даље.
Прописе о скупштини акционара може изменити, допунити или делимично укинути сама скупштина акционара, уз већину потребну за његово одобрење.