Куповина куће: све што треба да знате

Куповина куће је важна одлука која укључује знатна улагања. Зато је боље бити спреман, од тренутка избора, продаје, пореза.

Садржај обрађен

Куповина куће, три фазе
Куповина куће: тренутак избора
Елементи који мењају вредновање куће
Куповина куће: куповина и продаја
Затражите документацију
Ко је власник имовине?
Куповина куће: фазе преноса власништва
3 Дело
Ако се након куповине открију недостаци?
Агент за некретнине
Порез на продају куће
Какви одбици за обнову

Куповина куће је једна од најважнијих одлука које настају у нашем животу: зато је важно бити спреман, чак и када се ослањате на професионалце у том сектору. Поред цене имовине, потребно је предвидети и додатне трошкове, који утичу на око 10% укупног износа и укључују порезе, проценат за агенцију и нотарску накнаду. Томе се додају потези, могућа обнова и намештај. Не заборављајући етажни стан и трошкове одржавања.

Куповина куће, три фазе

Тренутак избора
Постоји неколико фактора који утичу, од карактеристика имовине, до жељених квадратних метара. Идентификовано подручје такође много рачуна, како за тржишне цене, тако и за личну и породичну организацију.
Фазе продаје
Полазимо од прикупљања документације до преноса власништва, који се завршава тапијом. Чин који укључује, поред продавца и купца, увек и јавног бележника и врло често агенцију за промет некретнинама која се бринула за преговоре. Уз све повезане трошкове.
Порез: порези које треба платити
Порези су порези из регистра, земљишне књиге и хипотеке, који се разликују у зависности од тога да ли је то први дом или не и да ли је продавац приватно лице или компанија.

Куповина куће: тренутак избора

Без обзира да ли кућу предлаже агенција или приватни продавац, није важно: увек је препоручљиво имати јасне основне карактеристике и разумети да ли их идентификована имовина задовољава. Полазећи од цене (да ли је у складу са тржиштем или не) и специфичних захтева

Да бисте изабрали са знањем чињеница, боље је да видите више кућа, направите поређења, поставите права питања и онда, ако интерес остаје висок, не губите време и дајте понуду.

Ако идете на
лице места, чак и на даљину . Лично, ако је могуће, или искористећи виртуелне туре које неке агенције нуде после пандемије изазване Цовид-19, могуће је проценити читав низ важних променљивих. Ево их детаљно.

Услови. Овде искусно око може учинити разлику. Какво је стање на фасади? Да ли су системи на нивоу? Да ли треба обновити степенице, лифт? Да ли је подрум присутан? Да ли је доступан? А грејање? Ако дом није у савршеном стању, могу настати неочекивани трошкови одржавања.

Осветљење и бука. Ако га посетите у различито време, схватићете како се светлост мења током дана и има ли узнемирујућих звукова.

Положај. Колико је нови дом удаљен од радног места? Ако имате децу, колико је то удаљено од школе? Да ли постоји прикладан јавни превоз до главних одредишта или аутопутева? А где се налази болница? Ако је подручје заузето: колико је тешко паркирати или постоји паркинг место?

Тржиште
Вредност куће дају се њеним карактеристикама и ценама подручја. Због тога је неопходно разумети које су просечне вредности, то је цена по квадратном метру. Канал за идентификовање ових података је Опсерваторија за промет непокретности Агенције за приходе (ввв.агензиаентрате.гов.ит). Још један поуздан сајт је сајт Борсино иммобилиаре (ввв.борсиноиммобилиаре.ит). Корисни су и огласи за некретнине, узимајући у обзир да у поређењу са траженим износом цена често може да се снизи за 8,7% за нове зграде и 14,3% за оне које треба обновити (извор: Номисма).

Полазиште: комерцијално подручје
Поред престижних некретнина, смештених у одређеним деловима неких градова или у туристичким одмаралиштима, за вредност куће полазимо од израчунавања квадратних метара. Разматра се такозвана „комерцијална површина“, која укључује нето површину стана, 100% површине периметра и унутрашње зидове, 50% површине зидова заједничко са осталим становима. Њима се додају и друге површине (балкони, баште, веранде, подруми) у различитим пропорцијама, како је наведено у табели.

Шта може довести до раста или пада цена? На слободном тржишту не постоје апсолутно објективни подаци, ваљан је споразум између страна, али неки елементи су свакако индикативни.

Фактори који снижавају цену:

Одсуство балкона - 5%
Подрум - 30%
Приземље - 20%
Приземље са вртом - 15%
2. спрат без лифта - 5%
Од трећег спрата надаље без лифта - 10% за сваки спрат

Фактори који подижу цену:

Таван + 20%
Кућа са неколико купатила + 5%
Аутономно грејање + 5%
Консјерж + 5%

Куповина куће: куповина и продаја

Уговор чији је циљ пренос власништва над кућом са једног на друго лице плаћањем цене санкционисан је грађанским закоником (чл. 1470). Да бисте дошли до овог тренутка, обично постоји низ корака који штите купца

Пре него што дођете до преноса власништва, који се завршава тапијом, потребно је проверити правилност имовине, како са урбанистичког становишта, тако и у погледу присуства хипотеке. У ствари, право купца је да захтева да отклони сваку сумњу у вези са кућом коју ће купити, постављајући сва одговарајућа питања продавцу, директно или преко агенције. И то пре потписивања било ког документа, јер је после тешко вратити се.

Кућа мора бити усклађена са урбанистичког и катастарског становишта, односно мора одговарати тлоцрту депонованом у земљишним књигама. Да ли је редовно грађена? Ако није ново и ако је више пута продато и купљено путем акта, највероватније је у реду. Ако је нов или је у сваком случају изграђен пре неколико година, ко га поседује мора показати грађевинску дозволу и уверење о одрживости, што такође потврђује постојање хигијенско-санитарних захтева. У сваком случају, нотар ће извршити и оверити све ове провере пре дела.

Ако је кућа тек изграђена, дужност градитеља је да приложи сву документацију која доказује њену правилност (грађевинску дозволу и пројекат који је одобрила општина). Ово је важно јер се понекад собе на највишем спрату или у приземљу могу на пројекту појавити као складишта или поткровља. Бескрупулозни продавци могли би их представити као праве станове, али би на тапији били уписани као поткровље или магацин. Шта то укључује? Та конверзија употребе није увек могућа, осим након посебних интервенција (које укључују трошкове и време).
Ако је имање у изградњи, постоје два алата за заштиту. У време прелиминарног поступка потребно је затражити од продавца да изда јемство (банку или осигурање) како би гарантовао износ који је испоручен или који ће тек бити достављен пре уговора. Градитељ или продавац имовине такође је дужан (Законодавна уредба 122/2005) да купцу изда полису осигурања која му гарантује у случају оштећења зграде и грађевинских недостатака.

Често када је тешко пронаћи документацију за старије зграде, у тапију се уписују речи „пре 1967. године“ или „зграда пре 1967. године“. То је могуће јер пре овог датума није било потребно поднети захтев за грађевинску дозволу ако је зграда грађена ван града. Тада је, одмах од 1. септембра те године, након што је Понтеов закон ступио на снагу, грађевинска дозвола постала обавезна за сва имања. Да би се користило ово решење, морају се испунити два захтева: да се кућа налази у згради која се заиста налази изван тадашњег града (што обично одговара тренутном историјском центру града) и да је у неким демонстративно изграђена пре 1967.

Препоручљиво је одмах проверити да ли је продавац стварни власник и да ли кућа није оптерећена хипотеком или другим штетним формалностима, попут донације, која би компликовала продају. Другачије ако је хипотека регистрована од стране банке која је одобрила зајам: заправо, довољно је захтевати да се хипотека укине на рачун продавца до датума уговора. • У ту сврху, Агенција за приходе пружа алате за откривање статуса имовине на шалтерима различитих покрајинских канцеларија или чак на мрежи.

Куповина куће: фазе преноса власништва

Три су корака која воде до куповине имовине: предлог куповине, прелиминарни и уговор.

Углавном се користи за блокирање договорене цене. Користи се само за продају остварену преко агенције за промет некретнинама, толико да посредник не само да набавља образац, већ је и дужан да га потпише, заједно са купцем. У преговорима између појединаца, компромис се користи директно.

На агенцији је да поднесе образац Привредној комори. Овај документ је једностране природе, односно обавезујући је само за купца. Продавац, с друге стране, може да прихвати или одбије понуду у задатом року, који је обично 15 дана. Поред датума истека, катастарски подаци морају бити назначени и мора се навести да се куповина мора схватити као паушални износ, односно укључује и удео због заједничких делова. Мора да покаже да ли је стан изнајмљен или је празан и да предвиди обавезу продавца да верификује урбанистичку и катастарску исправност. Предлог следи депозит новца: ако продавац прихвати предлог, потврдни депозит ће се одбити од продајне цене. Ако купац мало размисли након што продавац прихвати,депозит се неће вратити, а купац ће агенту морати једнако да плати посредничку накнаду.

Назван и једноставно прелиминарним, обећањем продаје или компромиса, то је уговор у коме се продавац и купац обавезују да склопе уговор о куповини. То није обавезан акт, али се може користити када непосредна продаја није могућа: то је начин да се обавежу они који купују и они који продају. Такође довршава предлог куповине, који постаје детаљнији и потпунији.

Нема захтева да нотар сачини компромис. Али, нечињењем тога, имамо у рукама само приватни акт. Да би постало јавно дело, а самим тим и правно важеће, мора га потписати нотар (и преписати у Територијалној агенцији). У овом тренутку, сам закон ће спречити продају имовине неком другом, улазак у хипотеку или стварање пасивних служности или било које друге штетне радње. Регистрација код Агенције за приходе је увек обавезна: у року од 20 дана ако је предвиђено без нотара; у року од 30 дана ако је нотар тај који обезбеђује електронску регистрацију документа који је он саставио. Да би документ био ваљан, документ мора да садржи сагласност страна,тачно одређивање куће на продају и њена цена.

Регистрација увек кошта:

такса за регистрацију: 200 евра
марка прихода: једна за 16 евра на 4 странице или у сваком случају на сваких 100 редова. На сваку копију (најмање две) стављају се маркице прихода. Морају се увек купити пре потписивања акта, јер морају имати или исти датум или пре. У супротном, компромис се не може регистровати.

Ако су износи плаћени као депозит или депозит, пропорционални порез на регистрацију мора се платити једнак:

0,50% у случају депозита за потврду (порески број 109Т).
3% у случају учешћа на продајној цени (порески број 109Т).

Овај порез ће се потом повратити тапијом. У ствари, то се сматра предујмом износа доспелог за накнадну регистрацију коначног дела. Ако, с друге стране, дело није предвиђено, неће се вратити, осим ако неспоразум нема узроке који се не могу приписати странкама. платите само фиксни порез од 200 евра.

Ако морате да приложите друге документе, као што су енергетска цертификација, тлоцрт, спецификације, мораћете да платите додатне маркице за приход (увек од 16 евра) у зависности од природе документа и његовог формата. Уплата се мора извршити путем обрасца Ф23 да би се доставила банци или пошти. Разлог за избор је РП, односно регистрација јавних и приватних докумената. На крају, морате попунити образац 69, а то је захтев за регистрацију. Овај модел се може преузети са веб странице Агенције за приходе, али га обично пружа представник агенције.

Са бележником трошкови се повећавају. У ствари, мора се додати следеће:

хонорар професионалца
марка од 155 евра
порез на хипотеку од 200 евра
хипотекарне накнаде од 35 евра.

Даље, потписивањем компромиса такође се одређује право било ког посредника у промету некретнина да наплати (после уговора) провизију.

То је коначни уговор, који саставља, проверава и гарантује нотар. Такође се назива коначни уговор о продаји, уз њега морају бити приложени одређени документи и тачне информације:

идентитет свих страна (продавца, купца и могућег посредника). Такође се морају појавити нотар и било која друга особа укључена у поступак куповине;
енергетске класификације (укључујући мајмун, сертификат о енергетским својствима) и сертификати
кућних система који потврђују њихову регуларност и кореспонденцију са оним што је претходно било декларисано;
катастарски подаци, тлоцрти и све потребне информације о предметном добру;
документ који је саставио администратор етажне етаже којим се потврђује редовно плаћање трошкова етажне имовине од стране продавца (подлеже прилагођавању);
све у вези са новцем у оптицају (проценти због брокера, трошкови јавног бележника, итд.), прилагање - по потреби - захтева и одобрења хипотеке;
употребљивост имовине, одсуство хипотеке, ограничења или недостатака било које природе.

Није једноставан уредник: пред законом он има улогу гаранта у трансакцији. Такође ће морати да положи износе које је купац платио (закон 124/2021) на наменски текући рачун и да их задржи док не постане стварни власник. Нотарске таксе увек плаћа купац и често постају део преговора између страна. Та дела су оптерећена разним ставкама издатака, од којих су неке фиксне, попут царинских дажбина утврђених законом, друге променљиве, као што су проценти параметрирани на основу вредности имовине или степена сродства између донатора и обдареног, поред регистра и на секретарске оптужбе. Што се тиче хонорара за професионалце, више не постоје тарифне табеле, стога свако одлучује о својој надокнади по сопственом нахођењу, у складу са правилима слободног тржишта.Стога је препоручљиво затражити процену трошкова пре него што изаберете бележника.

Шта ако постоје скривени пороци који се раније нису појавили? Које гаранције важе када добијете кључеве куће? Време за деловање није дуго: купац мора продавачу пријавити недостатке у року од осам дана од открића . Препорученим писмом са повратницом изјављујете своју жељу да искористите гаранцију. Ако продавац не делује сопственом вољом против недостатака, купац може предузети правну акцију тако што ће контактирати адвоката и затражити гаранцију против недостатака. Међутим, акција се мора одвијати у року од једне године од дела. Судија може изрећи раскид уговора ако постоје детаљи. Тада ће продавац морати да врати примљени износ, а купцу кућу. Ако више воли да задржи кућу, без обзира на недостатке, може тражити смањење плаћене продајне цене и самим тим повраћај разлике. Изузеци: ако је оштећење структурно (недостатак тла или грађевински недостатак), толико да се не може одмах открити или озбиљно попут инфилтрације воде, купац може да предузме мере против градитеља куће до 10 година после дела . Времена извештавања се такође продужавају: имате годину дана да пишете продавцу и саопштите проблеме.

Мора бити регистрован у Привредној комори и имати личну карту. Закон предвиђа да онима који се баве овом професијом без икаквог звања није потребна провизија. По закону, одговоран је за потврђивање порекла куће, власништва, присуства или одсуства обвезница и гарантовање продавца и купца одговарајућим клаузулама.

Агенцијска услуга, наравно, има трошак који у облику провизије плаћају и продавац и купац зграде. Колико? Зависи, јер ниједан закон не намеће фиксне стопе или ограничења. Обично су обичаји места и назнаке локалне привредне коморе валидни, чак иако се ништа од тога не мора сматрати обавезујућим. Грубо говорећи, провизија која не прелази 2% од продајне цене може се сматрати поштеном, али може достићи и 4%. Рачун је обавезан: и заиста је важан, јер се трошкови посредовања у промету непокретности одбијају од пореске пријаве, до највише 1.000 евра.

Једном када се дело заврши, кључеви куће прећи ће од продавца до купца који ће заузврат доставити чекове за плаћање. Све што није записано у акту, чак и ако је претходно договорено са другим инструментима, неће имати вредност. Према уредби-закону бр. 223/2006, странке које закључе коначни купопродајни уговор морају да изјаве услове договорене цене, наводећи да ли је то чек и / или банковни трансфер.

Порез на продају куће

Они представљају једну од ставки расхода коју треба додати цени имовине, али ако је то први дом, имате право на снижене стопе, како за ПДВ, тако и за порез на регистрацију. А неке нове функције такође се тичу оних који већ поседују и морају да купе други дом

Порез на куповину куће је углавном порез на регистрацију (ако купујете од приватног лица) и ПДВ (када продавац послује). Њима се у оба случаја морају додати хипотека и катастарски порез. Бонус пакет на снази 2022-2023. године потврђује погодности предвиђене за оне који купују некретнину; посебно постоје неке правне новине за куповину не само првог, већ и другог дома. У ствари, чак и они који поседују некретнину могу да искористе пореске олакшице и купе другу ако се прва сматра неприкладном. Питање је субјективне неподобности, када претходно купљена кућа више не може да задовољи стамбене потребе пореског обвезника и његове породице или објективне неподобности,као у случају имовине која се издаје и коју власник стога не може користити јер подлеже законским ограничењима (као што захтева Врховни суд са накнадном пресудом од 27. јула 2022-2023).

Право на бенефиције признаје директно бележник, није потребно пријављивати се. Је реч о:

Смањење ПДВ-а са 10% на 4% намењено онима који купују кућу директно од грађевинске компаније, плаћајући фиксни износ од 200 евра за хипотеку и катастарски порез;
порез на регистрацију од 2% за куповину од физичких лица; износ катастарског и хипотекарног пореза у овом случају на 50 евра;
порески кредит: први бонус за кућу за оне који продају и купе кућу у року од 12 месеци користећи концесије, предвиђа могућност одузимања пореза који се плаћа од онога који је већ плаћен за куповину претходног дома.

Да бисте искористили бонус, потребни су неки захтеви. Особе које купују су: не поседују домове на целој националној територији за коју су концесије коришћене или их не продају у року од годину дана. Обавеза продаје имовине у власништву мора се одразити у купопродајном уговору (продаја, даровање или изјава о наследству). Ако се то не догоди, изгубићете први бонус за дом и, поред већих пореза и с њима повезаних камата, мораћете да платите и казну од 30%.

Имајте пребивалиште у општини у којој купујете кућу или тамо настаните пребивалиште у року од 18 месеци од куповине или докажите да се ваше радно место или студио налази у горе поменутој општини. Кућа се такође може налазити на територији општине у којој послодавац има седиште или обавља делатност, чак и ако је купац касније премештен у иностранство из радних разлога; или бити у било којој италијанској општини ако је купац италијански држављанин који је емигрирао у иностранство и нема друге куће у Италији.

Захтеви за имовину
Кућа и припадајући прибор (по један за сваку категорију) морају припадати једној од следећих катастарских категорија