Садржај обрађен
- Прописи о власништву над балконима у етажном власништву
- Ко плаћа трошкове пројектованих балкона
- Ко плаћа трошкове уградних балкона
- Ко плаћа трошкове тераса
- Ко плаћа трошкове галерија
- Шта је дозвољено на балкону
- … И да улепшам балкон
Нема сумње у „заједничку“ природу фасаде, али је сложено проценити коме припадају балкони и, сходно томе, ко је одговоран за сношење трошкова њиховог одржавања. Многи од диатриба у етажном власништву произилазе из питања: како су подељени трошкови одржавања балкона? У недостатку одговора у Грађанском законику, годинама је судска пракса покушавала да разјасни питање , али дебата је још увек отворена. Осим ако уговорни пропис о етажирању (тј. Онај који прихватају сви власници у тренутку куповине јединице некретнине) не предвиђа одређени критеријум расподјеле, за тачну подјелу трошкова обнове или само уређења балкона неопходнопрецизно идентификовати његове структурне карактеристике и како се интегрише са зградом. Само на овај начин је могуће утврдити припадност (у одређеном смислу власништво) дотичног балкона. Заправо, балкони у основи могу бити две врсте: избочени или уградни.
- У пројектовање балкон вири из фасаде и представља проширење јединице некретнина: да припада власнику.
- Рецессед балкон , са друге стране, формира удубљење у фасаде; обично је такође затворен са две или три стране. У власништву је кондоминијума.
Грађански законик не помиње балконе који, за разлику од степеништа, врата, фасада, кровова итд., Нису обухваћени списком заједничких делова зграде предвиђеним чланом 1117. То је, према томе, била судска пракса у току. током година утврдити који су делови балкона искључива својина етажног власништва, а који су чести . Важна разлика да би се разумело како се деле трошкови одржавања балкона, у случају да је потребно интервенисати.
Ко плаћа трошкове пројектованих балкона
У овом случају власник стана сноси неке трошкове повезане са употребом балкона, попут оних који се односе на преправку ограде, пода или малтера у унутрашњости.
С друге стране, трошкови фарбања и ретуширања било које украсне штукатуре, јер се сматрају уобичајеним деловима од којих, додуше у чисто естетском смислу, једнака корист морају бити подељени између свих етажних власника (који плаћају пропорционално одговарајуће хиљадите хиљаде власништва). Али не само. Касациони суд, пресудом од 14. децембра 2022-2023, бр. 30071, приметио је да „… иако балкони етажне зграде нису део заједничких делова, јер нису неопходни за постојање зграде, нити су намењени за употребу или услугу (у складу са чланом 1117 цц ), покривач парапета и плоче, с друге стране, морају се сматрати заједничким добрима ако извршавају претежну естетску функцију зграде, постајући на тај начин основни декоративни и украсни елементи фасаде и помажући јој да буде естетски угодна (кас. одељак 2, 21/01/2000, бр. 637 Кас. Одељак 2, 30/07/2004, бр. 14576; Одељак 2, 30/04/2012, бр. 6624) ". Претходно је Врховни суд (пресудом 19. маја 2022-2023, бр. 10209) прецизирао да „ премази и украсни елементичеоног и доњег дела (балкона), када су уметнути у фасаду зграде и доприносе томе да буде естетски пријатан, представљају заједничко добро за све ». Такође за Суд у Болоњи (пресудом од 20. маја 2010. године) „… спољни елементи лица, а посебно балкони морају се сматрати заједничким деловима, као што су нарочито облоге предњег или доњег дела плоче, предње плоче и стубови, ако углавном испуњавају украсну функцију читаве зграде, а не само декорацију њима одговарајућих делова ». С друге стране, Римски суд (пресуда од 7. априла 2009.) улази детаљније, појашњавајући да „… украсни фризови и украсни елементи,својствени балконима (као што су облоге прочеља или основни део плоче, предње плоче и стубови) су етажни власници ако углавном испуњавају украсну функцију целе зграде, а не само декорацију делова некретнина који им одговарају. Конкретно, предњи панели и стубови балкона углавном испуњавају украсну функцију читаве зграде када извршавају на њу проширену декоративну функцију, од које повећавају архитектонску вредност, поред тога што испуњавају естетску функцију усмерену на постизање складности фасаде зграде. кондоминијум ".фронти и стубови) су етажни станови ако углавном испуњавају украсну функцију целе зграде, а не само декорацију делова некретнина који им одговарају. Конкретно, предњи панели и стубови балкона углавном испуњавају украсну функцију читаве зграде када извршавају на њу проширену декоративну функцију, од које повећавају архитектонску вредност, поред тога што испуњавају естетску функцију усмерену на постизање складности фасаде зграде. кондоминијум ".фронти и стубови) су етажни власници ако углавном испуњавају украсну функцију целе зграде, а не само декорацију делова некретнина који им одговарају. Конкретно, предњи панели и стубови балкона углавном испуњавају украсну функцију читаве зграде када извршавају на њу проширену декоративну функцију, од које повећавају архитектонску вредност, поред тога што испуњавају естетску функцију усмерену на постизање складности фасаде зграде. кондоминијум ".као и испуњавање естетске функције усмерене на то да фасада зграде етажне зграде буде складна ».као и испуњавање естетске функције усмерене на то да фасада зграде етажне зграде буде складна ».
Ко плаћа трошкове уградних балкона
Будући да је саставни део фасаде, произилази да се трошкови зиданог парапета ове врсте балкона морају поделити између свих етажних зграда пропорционално њиховим хиљадитим хиљадама . Што се тиче, међутим, поделе трошкова одржавања плоче, примењује се критеријум предвиђен за плафоне, сводове и поткровље чланом 1125 Грађанског законика, према коме те трошкове „… у једнаким деловима сносе власници два спрата. прекривајући се, подна облога је одговорност власника горњег спрата, а малтерисање, бојење и украшавање плафона власнику доњег спрата ». Стога, за разлику од онога што се дешава код пројектовања балкона, код уграднихплоча представља продужетак пода и има функцију раздвајања, покривања и подупирања различитих подова зграде етажне зграде.
Такође у овом случају, неопходно је идентификовати врсту како би се применили правични критеријуми за поделу трошкова . У случају равног крова који делује као покривач за целу зграду , трошкови одржавања морају се поделити између свих етажних зграда. Када је, пак, равни кров у искључивој употреби једног или више етажних станова - који га користе као терасу - критеријум из члана 1126 Грађанског законика свакако се примењује за поделу трошкова који се односе на одржавање: „ко има намену искључујући плочник, доприноси 1/3 трошковима поправки или реконструкције; преостале 2/3 остају у одговорности свих етажних зграда или дела тих објеката на којима се користи равни кров,сразмерно вредности плана или дела сваког плана “. Сложеније је кретати се за равне терасе, које делимично покривају зграду. Они, у ствари, обављају функцију покрића само за неке кондоминијуме. Стога су трошкови за побољшање употребе терасе на искључивом власнику. Док они за друге интервенције, попут хидроизолације или замене пода , трошак мора бити подељен на следећи начин: 1/3 плаћају они који имају ексклузивну употребу терасе, 2/3 остатак стана.
Ко плаћа трошкове галерија
Неке популарне зграде изграђене до двадесетог века одликује се дугачким заједничким пролазом с погледом на унутрашње двориште , који омогућава приступ неколико станова на истом спрату. То су такозване „балконске куће“ или „куће са оградама“. Постоје две смернице за подјелу трошкова одржавања за ове одређене одломке. Прва, која је данас распрострањена, сматра балконе заједничким деловима, с обичним и ванредним трошковима које сносе етажни власници који их користе (чак и само потенцијално). Исто се односи и на одржавање бродске поднице и парапета.
Друга оријентација, прилично датирана, изједначава балконе са степеништем и односи се на реченицу Суда у Милану (16. октобра 1988, бр. 12061) који је уочио како су трошкови реконструкције вертикалних елемената (фронтови, ограде итд.), као саставни делови фасаде, сносили би сви етажни власници (који плаћају сразмерно њиховим хиљадитим хиљадама), док би се за реструктурирање пода применио члан 1124 Грађанског законика, а трошкове одржавања сносили власници непокретности на којима галерије служе. Релативни издаци подељени су између њих - према закону - половина према вредности појединачних јединица непокретности, а друга половина искључиво сразмерно висини сваког спрата над земљом.
Шта је дозвољено на балкону
Израђени балкони, као продужетак стана, сматрају се искључивом имовином и, према томе, етажни власник може њима располагати како сматра потребним без потребне сагласности скупштине. Члан 1122 Грађанског законика, међутим, предвиђа да није могуће изводити радове који наносе штету заједничким деловима, односно који оштећују стабилност, сигурност или архитектонску декорацију зграде.
То значи, на пример, да би у старој згради могло бити забрањено постављање тенди, јер би оне мењале декор зграде. А исто важи и за уградњу телевизијске антене или клима уређаја.Још једно питање које може довести до спора између кондоминијума тиче се могућности или не припреме роштиља на балкону. По овом питању, члан 844 Грађанског законика каже да „власник фонда не може спречити емисију дима или топлоте, испарења, буку, тресење и слично ширење које потиче из комшијског фонда, ако не прелазе нормална подношљивост, такође узимајући у обзир стање места ». Што се тиче буке, такође постоје ограничења за емисије дима и издисаје, које судија процењује од случаја до случаја. Недавно је Касациони суд (казна 20. јуна 2022-2023, бр. 15246) упоредио роштиљ (у овом конкретном случају то је била фиксна конструкција изграђена у приватном дворишту) са пећницом,примењујући правила диктирана чланом 890 Грађанског законика према којима је, да би посао био у реду, обавезно поштовање „… растојања утврђених прописима и, у недостатку тога, неопходних за очување суседних фондова од било какве штете по чврстину, здравље и здравље људи. сигурност ". Коначно, што се тичесаксије и жардињере на прозорској дасци , ако прописи то дозвољавају, етажна кућа их сигурно може поставити, увек водећи рачуна да не утичу на архитектонску декорацију или стабилност саме прозорске даске. Даље, потребно је потврдити да општински пропис не забрањује: оне би се могле сматрати потенцијалним опасностима за пешаке који пролазе испод. Свакако, ако плантажер попусти и погоди нешто или још горе особу, етажни власник би одговарао под грађанским и кривичним профилом.
У сарадњи са Авв. Силвио Реззоницо, национални председник Федерамминистратори / Цонфаппи, телефон 02/33105242, ввв.фна.ит
Преузето из часописа Цосе ди Цаса из фебруара 2022-2023
Уредништво вам саветује да читате, а такође можете прочитати и:
- Зелени 2022-2023 бонус за израду прелепих башти и тераса
-
Балкон, тераса, башта: како организовати отворене просторе
- Како направити цвјетну кутију