Садржај обрађен
- Симулације хипотеке на мрежи
- Који износ се одобрава уз зајам?
- Каматна стопа: фиксна, променљива и мешовита
- Сви трошкови који се израчунавају
- Времена исплате хипотеке
- Поновно преговарање, замена и суброгација
- Рано отплати дуг
- Порез на трошак камате је 19%
- Они „зелени“ за одрживе домове
Хипотека је облик финансирања банака да већина људи користи да купи кућу. Али пре него што га затражите, увек је боље распитати се о свим аспектима, од услова које су предложиле разне кредитне институције до захтева за гаранцијама за покриће дуга, од времена потребног за исплату захтеваног износа до оних за враћање новца, па навише методе повратка. Ево шта треба знати.
- Зајам одобрен уз хипотеку има хипотекарну природу (кућа делује као гаранција)
- Може се одбити део камате и помоћних трошкова зајма
- Постоји субвенционисани зајам, резервисан за оне који купују зелена имања
* Зајам је дефинисан чланом 1813 Грађанског законика: „уговор којим једна страна другој доставља одређену суму новца или друге заменљиве ствари, а друга се обавезује да врати што више ствари исте врсте и квалитета“ . 20. маја 2022-2023. у Службеном гласнику, Законодавна уредба од 21. априла 2022-2023, бр. 72, преименована у „уредбу о хипотеци“, којом је транспонована европска директива 2022-2023/17 / ЕУ о понуди уговора о кредиту за некретнине потрошачима. Конкретно, члан 120 куинкуиес измењеног Закона о консолидацији банака пружа низ корисних дефиниција које се односе на уговор о зајму, објашњавајући, између осталог, ко је кредитни посредник.
хипотекато је облик финансирања, који обично траје између 5 и 30 година, у којем посредник, банка, одобрава зајам са каматама онима који желе да купе некретнину, а немају целокупну суму коју је продавац затражио. Кредит се одобрава кориснику ако испуњава услове гаранције које захтева кредитна институција и предвиђа отплату износа у периодичним ратама (са фиксним или променљивим временским роком) док се дуг не исплати. Дефинисан је као „хипотека“ јер је плаћање рата загарантовано хипотеком на кућу и стога, ако купац више није у могућности да плати, банка постаје власник имовине. Упркос хипотекарној гаранцији, пре одобравања зајма, финансијска институција проверава стање прихода особе која подноси захтев.На пример, ако пар тражи средства, оператери ће проценити врсту уговора о раду и просечну месечну зараду. По завршетку анализе добија се износ месечне отплате хипотеке, који не сме прећи трећину укупног месечног прихода. Износ је везан за трајање зајма: ко одлучи да зајам подели на неколико година, платиће већу рату (са мање камате). Они који одобравају кредит платиће нижу месечну рату, али са већим каматама.они који се одлуче за расподелу кредита током неколико година платиће већу рату (са мање камате). Они који одобравају кредит платиће нижу месечну рату, али са већим каматама.они који се одлуче за зајам расподелити на неколико година платиће већу рату (са мање камате). Они који одобравају кредит платиће нижу месечну рату, али са већим каматама.
Симулације хипотеке на мрежи
Да бисте проценили најпогодније предлоге, могуће је израчунати „доказе“ на мрежи, симулирајући захтев за хипотеком ; постоје и сајтови специјализовани за бесплатна поређења. У сваком случају, приликом кретања по мрежи увек је добро пажљиво прочитати
смернице локације пре уноса података.
Који износ се одобрава уз зајам?
Први корак је заказивање састанка у банци (боље је консултовати више њих) како би се проценили услови које нуди свака за потребан износ.
• У већини случајева кредитна институција одобрава 80% вредности имовине која се купује (и за коју се тражи зајам), чак и ако неке банке због привлачења купаца нуде 100% хипотеке . Ако прихватите ову понуду, мораћете да пружите више гаранција и, пре свега, мораћете да очекујете повећање каматне стопе.
• У сваком случају, прво морате пажљиво процијенити максималну рату коју сте спремни платити.
• И радећи математику, мора се имати на уму да куповина имовине подразумева, одмах и истовремено, додатне трошкове (као што су нотар, провизија због брокерске агенције и било какво реструктурирање). Даље, одмах ће се на рату додати редовни трошкови (трошкови етажне градње, грејање и рачуни) и могући ванредни трошкови (помислите, на пример, на радове одобрене у етажном власништву за заједничке делове зграде који се плаћају на основу хиљадити део власништва).
Каматна стопа: фиксна, променљива и мешовита
Већ неколико година каматне стопе (тзв. Камате на хипотеку) које банке примењују су на врло ниским вредностима. Као резултат тога, многи корисници су одлучили да се одлуче за фиксну стопу, која остаје константна током трајања зајма.
• Алтернатива је променљива стопа која прати флуктуације референтне вредности, обично тржишне или стопе монетарне политике. Избор променљиве стопе може се показати корисним, али истовремено укључује ризике повезане са ситуацијом на тржишту некретнина, с износом рата који може нагло да порасте, што месечну уплату чини тежом.
• Интермедијарно решење представља мешовита стопа, која прелази са фиксне на променљиву, пратећи одређене рокове или оне услове назначене у уговору утврђеном између страна.
• Предности и предности једне или друге врсте повезане су са историјским тренутком и са субјективним оценама сваког корисника. Али и на план амортизације (трајање зајма).
Сви трошкови који се израчунавају
Поред камате, ко узме зајам мора сносити и друге трошкове (тзв. Додатну накнаду) који повећавају трошкове операције.
• За истрагу случаја, на пример, банци се плаћа износ који може достићи 0,5% финансираног износа. Кредитној институцији тада мора да се плати и процена коју на поседу врши поуздани техничар, како би се утврдила његова вредност: цене се крећу од 100 до 300 евра. Затим ту су и нотарске накнаде које се разликују од професионалца до професионалца.
• Јавни бележник има основну улогу: поред утврђивања идентитета уговорних страна, он има задатак да провери да ли је имовина у реду са урбанистичког и катастарског становишта. Даље, у време регистрације дела, на њему је да наплати од купца порез који треба платити држави. Конкретно, такозвани „супститутивни порез“, који је еквивалентан 0,25% од износа који исплаћују банка или финансијска институција, све док је прва кућа. За разлику, на пример, ако се хипотека подиже за куповину другог дома: тада се примењује стопа једнака 2% од укупне вредности зајма. У оба случаја порез задржава банка.
• Али то није све: они који закључе уговор о зајмује дужан да осигура кућу за осигурање од пожара и експлозије, чији трошак зависи од вредности имовине и трајања зајма. Полиса штити имовину од пожара, експлозија и експлозија и могуће ју је платити једним решењем у време дела или одложити у месечним ратама спојеним са ратама зајма.
• Неке институције могу затражити претплату на животно осигурање клијента: поред сопствене процене, посредник (тј. Банка) мораће власнику полисе доставити најмање још два проспекта независних компанија.
Времена исплате хипотеке
Генерално, тражени износ није доступан након потписивања уговора, већ неколико дана касније. Време које пролази између представљања потребне документације и стварне доступности тражене суме варира од банке до банке, али се увек наводи на „Табели“, коју пружа кредитна институција, која садржи опште информације. Стога је неопходно распитати се код изабране банке.
Утврђивање максималног ограничења за сваку рату отплате зајма није аспект који треба потценити. У ствари је купљена кућа у питању, али и квалитет живота. Из тог разлога, свака хипотеза о ратама мора се озбиљно узети у обзир.
Током година, током плана амортизације, купац може преговарати о уговору потписаном са банком, заменити га или заменити.
• Преговарањем је могуће затражити од посредника (банке) да измени услове првобитно предвиђеног зајма. Обично се тражи промена каматне стопе и трајања зајма . У сваком случају, овај поступак не сме садржавати никакве трошкове за купца (дакле нула провизија).
• За ратификацију новог споразума довољан је приватни уговор, без потребног потписивања новог акта.
• Ако банка одбије да поново преговара, могуће је заменити хипотеку, међутим, отплата дуга и, понекад, плаћање казне за раскид уговора (прочитајте текст испод „Исплати дуг унапред“). Тада можете подићи нову хипотеку код друге банке која нуди повољније услове.
• Споразум о гашењу зајма мора бити ратификован код јавног бележника код јавног бележника и поред казне предвиђа и плаћање осталих трошкова (прелиминарна истрага и процена) као и поништавање старе хипотеке и упис нове.
• Коначно, постоји суброгација, механизам који вам омогућава да зајам пребаците на другу банку која нуди повољније услове, без плаћања казне за изумирање, трошкова прелиминарне истраге и оних који се односе на катастарске процене.
• Овај поступак уведен је законом 40/2007, такозваним „Берсанијевим законом“ и захтева од банке наследнице да старој саопшти одлуку клијента о суброгацији кредита и обезбеди преостали износ дуга (рате које још нису плаћене ) који у новом уговору постаје капитал који банка наследница исплаћује купцу. Кредит се тако наставља код нове банке под новим условима.
• Када се добије одобрење, нова банка наставља са суброгацијом путем јавнобележничког акта о свом трошку. Једини трошак који купац може сносити је плаћање накнаде за регистрацију суброгације у регистрима некретнина, која износи 35 евра.
Рано отплати дуг
У било ком тренутку купац који је потписао уговор о зајму може да одлучи да исплати дуг код банке пре утврђеног рока.
• Као што захтева закон Берсани, ако је зајам предвиђен након 2. фебруара 2007. године, отплата не подлеже никаквој казни. Супротно томе, ако је зајам пре 2. фебруара 2007. године, предвиђа се казна чији трошак зависи од врсте каматне стопе, године у којој је зајам подигнут и дужине зајма. У вези са овом последњом тачком, платиће се већа казна ако се затварање догоди у првој половини периода амортизације, док исплата дуга неће коштати ништа две године након природног истека зајма.
• У мају 2007. године, Италијанско банкарско удружење (АБИ) и удружења потрошача потписали су споразум којим су утврђене максималне казне за кориснике који одлуче да отплате хипотеку. Ево их испод.
• За хипотекарне уговоре са променљивом стопом:
✔ 0,50 процентних поена
✔ 0,20 процентних поена у трећој до последњој години амортизације зајма.
• За уговоре о зајму са фиксном каматном стопом закључене пре 1. јануара 2001. године:
✔ 0,50 процентних поена
✔ 0,20 процентних поена у трећој до последњој години амортизације зајма.
• За уговоре о зајму са фиксном каматном стопом закључене после 31. децембра 2000. године:
✔ 1,90 процентних поена у првој половини периода амортизације зајма
✔ 1,50 процентних поена у другој половини периода амортизације зајма
✔ 0,20 процентних поена у трећој до последњој години периода амортизације зајма.
• И на крају, за хипотеке са мешовитом стопом осмишљена су посебна решења која чине да мере провизије одговарају хипотекама са фиксном или променљивом стопом.
Порез на трошак камате је 19%
Они који подижу хипотеку за куповину свог првог дома, који ће се користити као главно пребивалиште, могу имати користи од одбитка пореза на доходак који износи 19% од трошкова камата и плаћених додатних трошкова. Да би искористио порески подстицај, порески обвезник мора у обрасцу 730 навести износе плаћене за трошкове камата, трошкове и додатне трошкове и „накнаде за ревалоризацију зависне од клаузула о индексацији“.
• Као што је прецизирала Агенција за приходе (ввв.агензиаентрате.гов.ит), порески одбитак се мора извршити у пореској пријави која се односи на порески период у коме је настала камата.
Они „зелени“ за одрживе домове
Пилот шема Енергетски ефикасне хипотеке (хипо.орг) је међународни пилот пројекат, који траје око две године, а који предвиђа исплату наменске „зелене“ хипотеке, уз повољне услове финансирања, онима који купују зграде одржива или се суочити са обновом усмереном на енергетско побољшање куће. У Италији је пројекат започео прошлог јуна, уз учешће неких банкарских институција. Да бисте знали листу банака које учествују: ввв.рицс.орг/ит.
Током плана амортизације могуће је променити услове уговора о зајму, па чак и отплатити дуг пре времена. Али, пазите, нису све понуђене опције бесплатне.