Садржај обрађен
- Куповина куће на папиру: шта то значи
- Јемство
- Шта прелиминарно мора садржати?
- Полиса осигурања
Када говоримо о куповини и продаји, често чујемо о куповини куће на папиру, што подразумијева трансакцију која укључује некретнине која још нису изграђене и које као такве постоје само на папиру, како би пројекат градитеља био јасан. Ако с једне стране купац који одлучи да купи на папиру може можда рачунати на повољнију цену купујући на папиру, с друге стране постоје многе замке иза овог облика продаје које је законодавац покушао да заустави законом. н. 122 из 2022-2023. пре и сада са законском уредбом 14 из 2022-2023.
За оне који се одлуче на куповину некретнина у изградњи од 16. марта 2022-2023. године на снагу је ступио низ иновација осмишљених да би боље заштитили купце. Национално веће јавних бележника саставило је декалог о новим заштитама предвиђеним за оне који желе да купе некретнине на папиру.
Куповина куће на папиру: шта то значи
Физичка лица која закључе уговор са грађевинском компанијом који резултира тренутним преносом имовине у изградњи,могу ризиковати да изгубе аванс уплаћен за куповину због кризе грађевинске компаније. Законска уредба 122/2005 тако предвиђа оне који купују низ заштита које поткрепљују обавезу произвођача да купцу достави јемство, које гарантује накнаду, у случају кризе компаније, свих плаћених износа или да се плати пре коначног преноса власништва. Надаље, градитељ је дужан да у тренутку преноса власништва купцу достави полису осигурања са трајањем од десет година (тзв. Десетогодишње постхумно) која гарантује накнаду за материјалну и директну штету на имовини, која произилази из потпуне пропасти или делимични или озбиљни грађевински недостаци.
Јемство
Међутим, законодавац је схватио да се правило лако не може применити јер компаније не могу издати гаранције и у сваком случају продати имовину у изградњи. Одавде смо интервенисали законодавном уредбом бр. 14/2022-2023 „Кодекс пословне кризе“ који је изменио Законодавну уредбу 122/2005 и са којим интегрише и у потпуности примењује гаранције већ укључене у 2005. години.
Како се мења заштита купаца зграда које ће се градити? Од 16. марта 2022-2023. године постоји обавеза утврђивања прелиминарног уговора (јавним актом или овереним приватним уговором) уз интервенцију бележника. Јавни бележник ће верификовати и потврдити исправност јемства (које мора бити у складу са министарским моделом) и неће моћи да утврди акт у одсуству јемства. Према новим правилима, јемство гарантује надокнаду износа које је платио будући купац чак и у случају да не изда десетогодишњу политику обештећењапостхумно поводом купопродајног уговора Јавни бележник осигурава да се све провере (прегледи хипотеке) у вези са постојањем хипотеке или других ограничења на имовини која ће се градити извршавају од тренутка прелиминарног споразума. Даље, јавни бележник је дужан да преписује прелиминарни уговор у регистре непокретности, са ефектом заштите купца од ризика хипотеке или ограничења након саме регистрације (под условом да се продаја изврши у року од три године). Непоштовање обавезе утврђивања прелиминарног споразума јавним актом или овереним приватним уговором повлачи за собом апсолутну ништавост уговора због недостатка форме.Измене се примењују на све уговоре (прелиминарне или коначне) који се односе на стамбене зграде за које је квалификација (грађевинска дозвола / СЦИА / ДИА) затражена или представљена општини почев од 16. марта 2022-2023. године.
Јемство - подвуците јавни бележници - важи док осигурање или банка која га је издала не добију аутентичну копију акта о преносу имовине која садржи потврду о издавању постхумне полисе осигурања од десет година. До тог тренутка суму загарантовану гаранцијом може тражити будући купац у случају кризе у грађевинском предузећу, ако је будући купац саопштио да жели да одустане од уговора или ако је нотар оверио да не може да прими акт трансфер због неуспеха у издавању постхумне десетогодишње политике.
Шта прелиминарно мора садржати?
У прелиминарној продаји имовине на папиру мора бити:
- назнака питања јемства и потврда његове усклађености са министарским моделом;
- опис зграде која ће се градити, са њеним границама, и припадајућих објеката;
- навођење било каквих обавеза, као и постојање штетних хипотека или транскрипата;
- договорени рок за извођење радова, цену и услове плаћања;
- детаље о грађевинској дозволи и назнаку постојања добављача;
- спецификације са карактеристикама материјала и пројектне документације.
Полиса осигурања
Закон предвиђа да у време потписивања купопродајног уговора произвођач мора купцу доставити десетогодишњу полису осигурања . Полиса покрива материјалну штету коју је имовина претрпела услед тоталне или делимичне штете или озбиљних грађевинских недостатака на делу. Купопродајни уговор мора да садржи назнаке детаља десетогодишње политике. У случају недостављања полисе, јавни бележник неће наставити са примањем дела и купац који је саопштио своју вољу да одустане од уговора има право да од компаније или банке која је издала јемство добије накнаду произвођачу.