Садржај обрађен
- Почевши од два власника
- Оно што закон каже
- Врсте: три плус један
Кондоминијум се формира спонтано, без потребе за потписивањем уговора, када у згради коегзистирају најмање два власника. У свакој згради, поред станова, постоје и такозвани „заједнички делови“, односно простори и системи који припадају свим власницима појединих јединица непокретности. Менаџер ових заједничких делова је администратор, који има задатак да прикупи суме које ће се користити за њихово одржавање. Тако функционише „класични“ кондоминијум где, осим неких одређених случајева, сваки кондоминијум доприноси заједничким трошковима, сразмерно хиљадитим стварима у његовом поседу. Међутим, може се догодити да се у одређеним ситуацијама конфигуришу друге врсте кондоминијума и, сходно томе,критеријуми за расподелу трошкова такође ће се разликовати од конвенционалних.
Присуство само два власника у целој згради која чини кондоминијум хипотеза је која се може проверити. Проблем настаје када се једно од њих двоје не слаже с другим и доношење одлуке постане практично немогуће. У оваквим случајевима конфигурисан је минимални кондоминијум. Ако, пак, неки уобичајени делови (попут степеништа и лифта) служе само неким становницима, конфигурисан је делимични кондоминијум. Коначно, у присуству супер-етажног власништва када две или више аутономних зграда деле заједничке делове (спортски објекти, паркинг…).
Оно што закон каже
Минимални кондоминијум, делимични и супер кондоминијум нису изричито предвиђени Грађанским закоником, али је судска пракса током година изједначила ове стварности са класичним етажним власништвом. Међутим, чини се да се неки од чланова Кодекса позивају на три врсте. На пример, 1139, да би се решио минимални ћорсокак у етажном власништву између два етажна власника који имају супротна мишљења о питањима која се тичу заједничких делова, позива се на правила о заједништву. Уместо тога, члан 1123, у погледу поделе трошкова, уводи концепт делимичног етажног власништва, предвиђајући да „ако зграда има неколико степеништа, дворишта, кровове, радове или системе намењене да опслужују део целе зграде,трошкове везане за њихово одржавање сноси група кондоминијума која од њих има користи “. Што се тиче супер етажне етаже, члан 1117-бис, уведен реформским законом 220/2012, предвиђа да се одредбе о „класичном“ етажном власништву примењују, уколико су компатибилне, у свим случајевима у којима неколико јединица непокретности, више зграде или етажни власници непокретности или зграде имају заједничке делове у складу са чланом 1117 ".
Укратко
- Може се успоставити чак и ако постоје само два етажна власништва
- У згради са више степеништа, за неке резолуције, може се створити по једно за свако степениште
- Неколико зграда може бити повезано, све док имају заједничке просторе или системе
Члан 1136 Грађанског законика указује на то које су већине потребне за одлучивање о етажном власништву.
• Међутим, у минималном етажном власништву власници су само двоје и ако обојица не размишљају на исти начин, доношење одлука о заједничким деловима и системима је немогуће. Да би деблокирао ситуацију, интервенисао је Касациони суд, који је изједначио минимални кондоминијум са „класичним“, дозволивши да се примене општа правила о заједници, како захтева члан 1139 Грађанског законика. И стога, када се два етажна власништва не слажу, како је наведено у члану 1105 Законика, „сваки учесник може да се жали правосудном органу. Ово се пружа у већници већа и такође може да се именује администратор “. У осталом се примењују сва правила „класичног“ етажног власништва, укључујући поступке и време сазивања скупштине који, ако се не поштују, чине резолуције неефикасним.
Може се догодити да неки заједнички простори опслужују само групу људи, на пример када у згради постоји више степеништа и лифтова: не би имало смисла да етажни стан на степеништу А плаћа редовне трошкове одржавања степеништа Б и обрнуто. У случајевима попут ових говоримо о делимичном етажном власништву, варијанти која предвиђа ад хоц скупштине (поред „општих“), у којима учествују само етажни власници заинтересовани за употребу тих заједничких делова.
• Дакле, у случају да је потребно заменити електромотор лифта, одлуку ће донети искључиво власници степеништа у коме се налази. Док ће скупштини сазваној за обнову фасаде, на пример, присуствовати сви етажни власници.
Настаје када скуп независних зграда дели заједничке делове и системе.
• Према Врховном суду (казна од 14. новембра 2012. бр. 19939), супер кондоминијум је „мноштво зграда, сачињених или не, у одвојеним кондоминијумима, али укључених у ширу етажну организацију, повезане заједно постојањем одређених уобичајене ствари, системи и услуге (на пример прилазни пут или систем осветљења, вратар служба) у помоћном односу са зградама “.
• У истој пресуди Суд је појаснио да „у сврху успостављања супер-етажног стана није потребно испољавање воље градитеља, нити воље власника непокретности, јер је довољно да појединачне зграде имају неке заједничке системе, или услуге, обухваћене обимом примене чл. 1117 цод. цив. ".
• Претходно је Врховни суд (са пресудом 15476/01) прецизирао да резолуције које је донела скупштина супер-етажног стана „имају директан и непосредан ефекат на појединачне етажне зграде зграда које су његов део, без обавезе резолуција сваке скупштине кондоминијум ".
• Кондоминијум и супер-кондоминијум могу дакле коегзистирати без икаквих проблема, али биће неопходно саставити две хиљадите табеле: једну за поделу трошкова заједничких делова поједине етажне етаже, а другу за поделу трошкова делова које дели неколико зграда.
Члан 67. Проведбених одредби Грађанског законика предвиђа, у супер-етажном власништву са више од шездесет учесника, да сваки кондоминијум одреди, са бројем гласова једнаким већини учесника и две трећине вредности зграде, свог представника у скуп за редовно управљање заједничким деловима више етажних зграда и за именовање „супер администратора“. Ако то не успе, сваки учесник може захтевати да правосудни орган одреди представника свог стана у власништву.
Овај други одговара правилима мандата и одмах саопштава дневни ред и одлуке које је донела супер скупштина представника стана у власништву референтне зграде. Администратор ће се затим пријавити скупштини.
• Представници појединачних станова, који могу бити и треће стране, учествују у скупштини супер стана само ако је интервенција у заједничким деловима намењена редовном одржавању и именовању супер администратора, који захтева повољан глас присутних на састанку, који представљају најмање половину хиљадитих делова садржаних у табели супер-кондоминијума (који се односе на делове заједничке за неколико зграда).
У случају да је етажна имовина мања од шездесет или су радови на заједничким деловима изванредне природе, скупштина такође може учествовати (и гласати)
појединачни власници имања који живе у зградама супер етажног власништва. Чак и ако не учествују на састанку представника, и даље имају право да оспоре резолуције донете на супер састанку, у року од 30 дана од датума одржавања састанка; или, ако представник није присуствовао састанку, од дана када је поједини кондоминијум добио копију записника.
Постоји четврта врста кондоминијума. Дефинисан је као „хоризонтални“ и конфигурисан је, на пример, у случају да низ самостојећих породичних кућа, неовисне једна од друге, деле неке заједничке делове.
• Касациони суд, пресудом од 18. априла 2005., бр. 8066, приметио је да је појам кондоминијума конфигурисан не само у случају зграда које се пружају вертикално, већ и у случају суседних зграда, опремљених носећим конструкцијама и основним заједничким системима.
У сарадњи са Авв. Силвио Реззоницо, национални председник Федерамминистратори / Цонфаппи, телефон 02/33105242, ввв.фна.ит
Преузето из листа Цосе ди Цаса из августа 2022-2023