Садржај обрађен
- Шта је хипотека
- Врсте хипотеке
- План амортизације
- Трошкови хипотеке
- Како пронаћи најбољу понуду
- Истрага банке
- Хипотека
- Посебни случајеви: превремена отплата, суброгација и обустава рата
- Пореске олакшице на хипотеке
Хипотека је основни алат за куповину, изградњу или реновирање имовине, посебно вашег дома. Хипотека је на средњи и дужи рок кредита Шта треба да урадите да бисте поднели захтев за хипотеку? Које су карактеристике кредита? Која рата је права за вас? Које врсте интереса можете одабрати? Овде су сви одговори на најчешће постављана питања.
Кредит је уговор између субјекта и посредника , генерално банке, који се састоји у преносу суму новца из једног предмета (који се зове зајмодавац) до другог предмета (који се зове дужник), уз претпоставку коју је потоњи обавеза враћања исте количине новца зајмодавцу. Будући да је зајам уз наплату, свако ко је позајмио суму новца мора да плати камату.
Генерално, зајам је потребан за куповину, изградњу или реновирање нечијег дома или за куповину или реновирање куће за одмор (други домови). Свако се може пријавити за хипотеку, под условом да покаже да је у стању да временом врати позајмљени износ. Максимални износ који се може финансирати је 80% тржишне вредности непокретности која је предмет хипотеке. граница од 80% вредности хипотековане имовине или трошкова радова који се изводе може се подићи и до 100%, ако се дају додатне гаранције.
Хипотеке се углавном разликују по различитим врстама примењених каматних стопа . Главну компоненту трошкова зајма заправо чине камате, што је накнада за исплаћени зајам, а такође зависи од трајања зајма
Каматне стопе које се обично примењују су: „фиксне“ или „променљиве“, али постоје и друге врсте стопа: „мешовита“ стопа, „ограничена стопа“ и „уравнотежена“ стопа.
- Хипотека са фиксном каматном стопом : каматна стопа остаје она која је утврђена уговором за све време трајања зајма. Недостатак је немогућност искоришћавања било каквих смањења тржишних стопа које би се могле догодити током времена. Фиксна стопа се препоручује онима који се плаше да би тржишне стопе могле порасти, а од тренутка потписивања уговора желе бити сигурни у износе појединачних рата и укупан износ дуга који ће се отплатити. Против ове предности, посредник често примењује теже услове од хипотеке са променљивом стопом.
- Хипотека са променљивом стопом : каматна стопа може да варира у унапред одређеним роковима у односу на почетну стопу пратећи колебања референтног параметра, обично тржишне стопе или монетарне политике. Главни ризик је неодрживо повећање износа рата. Са истим трајањем, променљиве стопе су у почетку ниже од фиксних, али се временом могу повећавати, што доводи до повећања износа рата, чак и знатно. Варијабилна стопа се препоручује онима који желе стопу која је увек у складу са тржишним трендовима или у сваком случају може подржати свако повећање износа рата.
- Хипотека са мешовитом стопом: каматна стопа се може променити са фиксне на променљиву (или обрнуто) при фиксним доспећима и / или под одређеним условима наведеним у уговору. Предности и недостаци су алтернативно оне код фиксне стопе или променљиве стопе.
- Хипотека са двоструком стопом: зајам је подељен на два дела: један са фиксном стопом, други са променљивом стопом. Двострука стопа се препоручује онима који преферирају средње решење између фиксне стопе и променљиве стопе, уравнотежујући предности и недостатке сваке од њих.
У срцу уговора о зајму је такозвани план амортизације, наиме пројекат отплате дуга. Планом се утврђује износ, датум до када сав дуг мора бити плаћен, учесталост појединих рата (месец, квартал, семестар), критеријуми за одређивање износа сваке рате и преостали дуг. Рата се састоји од два елемента: ○ износ главнице, односно износ отплаћеног кредита схаре удео у камати, односно припадајућа камата. У Италији је најчешћи план амортизације такозвани „француски“ који предвиђа да се рата састоји од све веће главнице и смањеног дела камате. У почетку се углавном плаћа камата. Пошто се камата примењује на преосталу главницу, како се главница отплаћује, износ камате се смањује, а главница повећава.
Али поред камате, постоје и други трошкови зајма које треба размотрити. Ако кредит одобрава банка, купац плаћа порез у износу од 2% од укупног износа, односно 0,25% у случају куповине „првог дома“. Банка задржава порез директно, тако да је износ који купац прима мањи од одобреног износа.
Остали трошкови које треба узети у обзир пре подношења захтева за хипотеком од банке су:
- накнаду посреднику за трошкове претходне истраге
- трошкови процене, који могу бити потребни за процену имовине која се ставља под хипотеку
- јавнобележничке накнаде за уговор о зајму и упис хипотеке у регистре непокретности
- трошкови премије осигурања за покриће штете на имовини и сви ризици повезани са догађајима који се односе на живот купца који би могли да га спрече у отплати кредита
- затезне камате, ако рата платите са закашњењем. Генерално, они предвиђају проценат повећања у односу на уговорену стопу за зајам и трају од датума истека до исплате рате
- годишња накнада за управљање досијеом, трошкови наплате на рате, трошкови слања комуникација.
Да бисте пронашли најбољу хипотекарну понуду која одговара вашим потребама, користан алат може бити мрежни купац којег можете бесплатно пронаћи на Интернету и који вам у неколико кликова омогућава упоређивање понуда различитих банака. Важан елемент за процену и упоређивање је АПР (годишња ефективна глобална стопа) , који сви посредници морају по закону објавити у информативним листовима.
АПР је сажетак укупних трошкова зајма, који укључује каматну стопу (а самим тим и распон који примењује посредник) и остале ставке расхода (на пример трошкове за истрагу праксе и наплату рате). При испитивању предлога различитих банака препоручљиво је обратити пажњу поред АПР-а и на друге елементе као што су:
- распон (да би одредиле каматну стопу која се примењује на хипотеке, банке користе референтне стопе (главне су Еурибор и Еурирс) којима додају проценат (који се назива „распон“) који варира између 1 и 3 процента)
- распоред амортизације
- све ставке расхода
- пута за одобравање кредита
- пореске уштеде, које могу варирати у зависности од састава рата (главнице и камата) утврђених у плану амортизације.
Када пронађете одговарајућу понуду, морате да одете у банку да започнете истрагу, тј. Фазу процене од стране кредитне институције о стварној могућности отплате захтеваног износа, провери прихода, имовине и гаранције које нуди купац за процену његовог капацитета отплате током времена. Свака банка има своја правила, али углавном су документи које треба представити:
- за запослене : оригинал последњег уплатнице и копија последњег обрасца ЦУ или 730 / Уницо, заједно са изјавом послодавца о радном стажу запосленог
- за самозапослене или слободне раднике: копију обрасца Уницо, заједно са потврдом о регистрацији у могући регистар
У прилог овим документима мора се навести следеће:
- копија било ког компромиса
- тлоцрт имовине која се продаје са назнаком суседних поседа и било ког прибора
- копију потврде о одрживости имовине.
Обично банка приликом процене да ли да одреди хипотеку или не, отвара истрагу и проверава кредитну способност подносиоца захтева. Као индикативни критеријум за банке, месечна исплата не би требало да прелази трећину месечног нето породичног прихода.
За добијање кредита потребно је издати ефикасну гаранцију. Прва гаранција коју посредник захтева је хипотека која му даје право на продају имовине ако купац није у могућности да врати кредит. Да би се утврдила вредност имовине, а самим тим и гаранција, имовина се прво подвргава процени. Купац може живети у хипотецираном власништву и може га изнајмити. Упис хипотеке врши се јавним актом пред нотаром и даје банци зајмодавцу могућност у случају инсолвентности да се задовољи приходом од продаје саме имовине.
Генерално је трајање зајма предвиђено уговором и варира од 20, 30 до 40 година. Међутим, могуће је отплатити кредит превремено. Конкретно, члан 7 закона 40/2007 (Берсанијев закон) утврђује да се не преузима казна за превремену или делимичну отплату хипотека које су од 2. фебруара 2007. године надаље одредила лица за куповину или реновирање јединице непокретности које се користе као домови или за обављање сопствене економске или професионалне делатности.
Зајмопримац се такође може наћи у тешкој ситуацији приликом плаћања хипотеке. У овом случају је могуће затражити његово суспендовање. Они који су узели кредит за куповину свог главног дома (дакле други дом је искључен) могу тражити од банке да суспендује главницу рата за највише 12 месеци (и само једном) до 31. децембра 2022-2023. године. месечне исплате. Не постоје провизије нити камате на заостале обавезе. Када истекне период суспензије, план амортизације се наставља и очигледно се продужава трајање зајма. Можете тражити обуставу рата кредита у случају:
- раскид подређеног радног односа на одређено или неодређено (осим у случајевима споразумног престанка, за старосне границе са приступом старосним пензијама, отказ из оправданог или оправданог субјективног разлога, оставка радника не из оправданих разлога)
- суспензија или скраћивање радног времена у периоду од најмање 30 дана, такође до издавања мера одобрења за третмане подршке приходима (тј. мреже социјалне заштите у одступању, отпуштања итд.)
- смрт
- хендикеп или озбиљно или несамостално стање које је настало.
Они који су узели хипотеку да би купили кућу, могу је пребацити са једне банке на другу која нуди боље услове, без додатних трошкова и трошкова. У овом случају се говори о суброгацији зајма, уведеној Берсанијевим законом бр. 40/2007. Подрогирање хипотеке у основи значи пренос хипотеке имовине, потписане у уговору о зајму, са једне банке на другу која нуди повољније услове у погледу трајања и камате, али износ кредита остаје непромењен. Банка која преузме мораће сносити трошкове, трошкове и трошкове који се односе на суброгацију зајма, дакле накнаде за бележника, процену и прелиминарну истрагу, док зајмопримац неће морати да плаћа никакве додатне трошкове. Да би започео суброгацију зајма, купац мора своју одлуку саопштити новој банци,која ће склопити уговоре са претходном кредитном институцијом за почетак операције суброгације зајма. Мора се рећи да, иако је стара банка дужна да прихвати захтев за суброгацију од клијента, банка која преузима није дужна да понуди зајам за суброгацију. Заиста, неке банке уместо суброгације такође могу да предложе замену зајма, која предвиђа регистрацију друге хипотеке од нуле и, према томе, кошта много више од суброгације.Заиста, неке банке уместо суброгације такође могу да предложе замену зајма, која предвиђа регистрацију друге хипотеке од нуле и, према томе, кошта много више од суброгације.Заиста, неке банке уместо суброгације такође могу да предложе замену зајма, која предвиђа регистрацију друге хипотеке од нуле и, према томе, кошта много више од суброгације.
Порески обвезници који подижу зајам за куповину, обнову и / или изградњу свог главног дома могу одбити порез на доходак у износу од 19%, трошак камата и повезане помоћне трошкове плаћене по хипотекарним кредитима. Хипотека мора:
- бити предвиђени у дванаест месеци пре или после саме куповине (са изузетком случаја у којем се оригинални уговор гаси и предвиђа се нови за износ који не прелази преостали износ капитала који треба да се отплати, плус повезани трошкови и трошкови );
- може га пружити субјект са пребивалиштем у Италији (или нерезидент са сталним представништвом у Италији) или у држави чланици Европске заједнице.
У року од једне године од куповине, купац мора да користи имовину као главно пребивалиште, намењено као уобичајено пребивалиште истог или чланова његове породице (супружника, рођака у трећем степену и рођака у другом степену). Одбитак се мора израчунати на максимални износ од 4.000 €.
Да би имао користи од одбитка, порески обвезник мора да има следеће документе:- копија уговора о зајму која показује да је зајам одобрен за куповину главне куће;
- копија уговора о продаји имовине и сродних накнада за додатну опрему;
- признанице за плаћање трошкова камата и припадајућих додатних трошкова и накнада за ревалоризацију.