Садржај обрађен
- 1. Хипотека: о чему се ради?
- 2. Постоје три врсте хипотеке
- Еурибор, Ирс и Спреад
- Хипотека
- 3. Зајам је повезан са вредношћу куће
- 4. Да ли се одобрава само за куповину изграђене куће?
- ТАН
- Пореске олакшице: шта каже пореска управа
- АПР
- Суброгација
- 5. У случају заједничке регистрације, може ли то захтевати само један од власника?
- 6. Израчунавање стопа
- 7. Како направити тачно поређење између различитих понуда
- 8. У овом периоду који тип је погоднији?
- 9. Које је идеално трајање?
- 10. Гаранције које су вам потребне
- 11. Лице које одобрава кредит захтева осигурање
- 12. Банка има процењену имовину
- 13. У којој фази се одвија финансирање?
- 14. Ко бира нотара?
- 15. Шта се дешава у случају неплаћених рата?
- 16. Документи које треба представити
- 17. Рано затварање зајма
- 18. Шта треба да урадим када се исплате заврше?
- 19. Имовина са хипотеком може се продати
- 20. Да ли је могуће поднети захтев за неколико хипотека на различитим имањима?
- Од бележника
- Стрес тест
1. Хипотека: о чему се ради?
Кредит је средњорочни зајам, чије трајање обично варира од најмање 5 до највише 30 година. Обично се од банке тражи да купи, обнови или изгради имовину; такође се може користити за замену или рефинансирање зајмова који су већ добијени у исте сврхе. Осигурано је хипотеком на имању, због чега је прецизна дефиниција „хипотекарни зајам“. Отплаћује се периодичним плаћањем рата (месечно, тромесечно, полугодишње или годишње), укључујући главницу и камате.
2. Постоје три врсте хипотеке
По фиксној стопи Камата остаје она која је утврђена приликом потписивања и остаје константна током целог трајања уговора. Даје извесност износа појединачних рата; недостатак је немогућност коришћења било каквих смањења након датума почетка.
Променљива стопа Вредност се мења од унапред одређеног истека од почетка, пратећи колебања референтног параметра, тржишне стопе или монетарне политике, обично Еурибора. Главни ризик који овај тип подразумева је плаћање веће рате у будућности. Истовремено, променљиве стопе су у почетку ниже од фиксних стопа, али касније могу да расту. Погодан је за оне који желе зајам који је увек у складу са тржишним трендовима или за оне који очекују будуће смањење каматних стопа; њеним одабиром потребно је проценити нечију способност - са економске тачке гледишта - да „поднесе“ свако повећање рате.
Мешовита стопаНа основу „комбинације“ између ове две главне врсте, могуће је имати зајмове који омогућавају прелазак са фиксних на променљиве стопе - или обрнуто - у унапред одређеним роковима и / или под одређеним условима наведеним у уговору, и хипотеке са уравнотеженом стопом које предвиђају удео по фиксној стопи и један по променљивој стопи по вашем избору. Такође постоје понуде хипотека са променљивом стопом са максималном вредношћу, која се временом мења у складу са флуктуацијама параметра Еурибор; међутим, утврђена је горња граница уговора која се никада не може премашити.
- Да бисте упоредили различите понуде, погледајте Таег (годишња стопа процента).
- Тест стреса вашег дохотка јасно показује коју рату можете платити.
- Процените колико се интерес повећава повећањем
трајања.
Еурибор, Ирс и Спреад
Прва је референтна вредност, израчуната свакодневно, која указује на стопу по којој банке у том тренутку плаћају новац; одређује варијабилност рате код хипотека са променљивом стопом. ИРС је стопа која се користи за трансакције са фиксном каматном стопом у многим банкама, а која се мења током времена (а самим тим и последична стопа), али само до дана нотарског дела. Распон представља проценат који свака банка додаје трошку новца као сопствени приход.
Хипотека
То је право гаранције на имовину, обично на имовину: додељује право првокупа на имовину, која служи за заштиту повериоца од опасности од несолвентности. Оснива се регистрацијом у јавним регистрима и тежи целој имовини која је предмет имовине, укључујући и њене „предмете“ (на пример гаражу). Власник хипотековане имовине може је слободно користити, односно за живот, изнајмљивање или чак продају. Када се дуг заврши, хипотека се такође гаси.
3. Зајам је повезан са вредношћу куће
Генерално плаћени износ достиже 80% вредности имовине, али суочени са одређеним покрићима, неки институти иду даље и достижу и до 95%. У овом случају, међутим, готово све банке погоршавају своје уговорне услове.
4. Да ли се одобрава само за куповину изграђене куће?
Не, може се тражити и за зграде у изградњи или реновирању.
ТАН
То је чиста каматна стопа коју на зајам примењује финансијска институција као проценат од укупног износа зајма. Ова стопа се сматра „чистом“, јер мери камату која се плаћа годину дана само због чињенице да сте добили кредит. Добија се додавањем референтне стопе (која варира у складу са променама на тржишту) и распона (примењује финансијска институција која даје зајам). Што су већи ТАН и учесталост рата, то је већа стварна стопа финансирања.
Пореске олакшице: шта каже пореска управа
Главно пребивалиште
Када узимате хипотеку за куповину главног дома, свог или чланова породице (супружника, рођака из ИИИ степена и слично из другог степена), могуће је одбити 19% од трошкова камата и помоћних трошкова од пореза на доходак и накнаде за ревалоризацију, плаћене кредитној институцији. Одбитак мора бити израчунат на максимални годишњи износ од 4.000 евра и подељен између свих носилаца кредита. Да бисте имали право на одбитак, потребно је да имате хипотеку и власника куће.
Одбитак доспева:
✓ од датума када се имовина користи као главно пребивалиште, а у сваком случају у року од две године од куповине, ако је имовина предмет радова на обнови зграде, доказаних одговарајућом грађевинском дозволом или еквивалентним актом;
✓ у случају куповине закупљене имовине ако у року од три месеца од куповине купац обавести закупца о обавештењу о лиценци или деложацији због раскида закупа и ако, у року од једне године од пуштања, имовина користи се као главно пребивалиште.
Одбитак је употребљив чак и ако се хипотека подиже у време различито од куповине. У основи, куповина куће може се обавити у 12 месеци који претходе или следе услов зајма. Камате плаћене као резултат отварања кредита код банака, распоређивања зарада и, уопште, камате које потичу од врста финансирања, осим оних које се односе на уговоре о зајму, чак и ако имају хипотеку на некретнинама, не дају право на одбитак.
Одбитне камате су искључиво оне које се односе на трошак куповине имовине, а који се даје збиром купопродајне цене, нотарских накнада и осталих додатних трошкова. Стога, ако износ зајма премашује куповну цену имовине, биће потребно квантификовати део камате на који треба израчунати одбитак, користећи следећу формулу:
(Трошкови куповине имовине + помоћни трошкови) к Плаћени трошак камате
Капитал исплаћен као зајам
Помоћне таксе
Помоћни трошкови на основу којих се израчунава одбитак су трошкови неопходни за одређивање кредита. Ту спадају:
✓ пуни износ већих износа плаћених услед промена девизног курса за хипотеке утврђене у другој валути;
✓ провизија према институцијама за њихове посредничке активности;
✓ порески трошкови, укључујући порез за регистрацију или отказивање хипотеке и супститутивни порез на позајмљени капитал;
✓ такозвана „провизија“ за одложене рате;
✓ трошкови прелиминарне, нотарске и техничке процене;
✓ казна за превремену отплату кредита (ако је утврђена пре 2. фебруара 2007).
Кад изгубите право
Право на одбитак камате губи се у случају преноса уобичајеног пребивалишта; посебно се одбитак више не може користити од године која следи годину у којој се кућа више не користи као главно пребивалиште за своје или чланове породице. Ако би се убудуће имовина вратила да се користи као главно пребивалиште за своје или чланове породице, биће могуће поново започети корист од одбитка.
Право остаје чак и када порески обвезник пребаци пребивалиште у општину која је суседна оној у којој се налази место рада. Ако престану радни услови који су довели до пресељења уобичајеног пребивалишта, почев од следеће године више неће бити могуће користити одбитак.
Порески обвезник не губи право на одбитак уколико своје пребивалиште пребаци из радног разлога. Порески обвезник који се пресели у болницу или здравствену установу такође задржава пореску олакшицу, под условом да не изнајмљује имовину.
Они који се селе у иностранство
Окружницом бр. 17 / Е од 24. априла 2022-2023. године, Агенција за приходе је прецизирала да право на одбитак трошкова камата на зајам за куповину јединице некретнине која ће се користити као главно пребивалиште такође припада пореском обвезнику који има радни однос у држави у иностранству, чак и ако је иста кућа изнајмљена.
Међутим, неопходно је да:
✓ су испуњени сви услови предвиђени законом како би се остварила корист од одбитка, посебно са освртом на пренос уобичајеног пребивалишта на имање у року од једне године од куповине;
✓ остају радне потребе које су довеле до пресељења уобичајеног пребивалишта;
✓ порески обвезник није купио имовину која ће се користити као главно пребивалиште у страној држави пребивалишта.
Извор: веб локација Агензиа делле Ентрате (ввв.агензиаентрате.гов.ит)
АПР
То је веома драгоцен показатељ који сумира укупне трошкове зајма, укључујући каматну стопу - а самим тим и распон који примењује посредник - и остале ставке трошкова, као што су на пример трошкови прелиминарне истраге и наплате рате. Велика предност АПР-а је његова употреба у упоредне сврхе јер се упоређивањем ове вредности између две хипотеке одмах стиче идеја ко кошта више и колико.
Суброгација
Суброгацијом, познатом и као суброгација или преносивост, зајам узет код једне банке се „преноси“ у другу, уз могућност промене његових параметара (осим за укључене стране и износ преосталог дуга); све трошкове сноси нова банка. Са замјенским зајмом, с друге стране, потписује се нови зајам код друге банке, са свим трошковима које нови уговор подразумева.
Да, али власници имовине који нису власници хипотеке морају се сложити да одобре регистрацију хипотеке у корист банке.
Они су обично збир референтног индекса, распона или процента зараде банке и било које додатне премије ризика, повезане са физичким или правним лицем које тражи кредит.
7. Како направити тачно поређење између различитих понуда
Најбољи синтетички показатељ трошкова операције је АПР (Глобал Еффецтиве Аннуал Рате), који изражава ефективни трошак зајма, узимајући у обзир ТАН (годишња номинална стопа, каматна стопа) и све провизије и трошкови настали за добијање кредита и за плаћање рата. Да би се упоредиле - и одабрале - између различитих понуда, од консултованих банака може се затражити „Стандардизовани европски информативни проспект“ који јасно сумира карактеристике кредита у „резиме оквирима“ главних економских услова.
8. У овом периоду који тип је погоднији?
Погодност у великој мери зависи од различитих фактора, на пример трајања зајма и личног економског финансијског профила, стабилности нечијег прихода током времена. Пре него што се пријавите за кредит, препоручљиво је пажљиво проценити приход како бисте утврдили месечни износ који је доступан након што се одузму редовни трошкови. Препоручљиво је да рата не прелази трећину расположивог дохотка, како би се могли подмирити текући, непредвиђени трошкови и свако будуће смањење прихода. У принципу, ТАН хипотеке са променљивом стопом је обично нижи од почетне фиксне стопе, али током трајања зајма променљива стопа може значајно да варира у зависности од раста референтног параметра.
9. Које је идеално трајање?
То је један од елемената који одређује висину уплате хипотеке. То се састоји од главнице плус камате: при истом износу зајма и каматне стопе, што је краће трајање, рате ће бити скупље, али нижи удео који се односи на камату; напротив, што је трајање дуже, каматни део је већи, али са нижом стопом. Мора се успоставити узимајући у обзир сопствене економске капацитете „мирног суживота“ са дугом.
10. Гаранције које су вам потребне
Хипотека на имовини која је предмет зајма увек се тражи. Обично је довољно имати одговарајући приход за подршку периодичној рата отплате, али можда ће бити потребне додатне гаранције да би се обуздао кредитни ризик (гарантни фонд за прве стамбене кредите;
гаранције за потпис; финансијске гаранције).
11. Лице које одобрава кредит захтева осигурање
По закону је обавезно да имовина заложена као залог буде осигурана полисама од ризика од пожара, грома и експлозије: ко узме зајам може слободно бирати између потписивања полисе коју је предложила банка зајмодавац, а која се може ограничити без ограничења у корист банке, о представљање сличног осигурања које је већ на снази или ће бити уговорено са независном осигуравајућом компанијом и са обвезницом у корист банке. Постоје и опционалне политике које осигуравају оне који узимају кредит од других ризика (обично незапослености, инвалидности или смрти).
12. Банка има процењену имовину
Професионалци задужени за процену имовине ради процене њене вредности.
13. У којој фази се одвија финансирање?
Након договора, углавном путем благајничког чека који се издаје продавцу, али методе се могу разликовати у зависности од тога да ли је банка присутна или не у фази
потписивања купопродајног уговора.
14. Ко бира нотара?
За продају стамбене имовине, јавног бележника обично бира власник. Случај преносивости путем суброгације је другачији, где банка бира нотара јер исти сноси трошкове.
15. Шта се дешава у случају неплаћених рата?
Купцу се предлажу најприкладнија решења да настави да испуњава преузете обавезе, на пример продужењем датума истека кредита како би се смањио терет рате или суспендовањем амортизације износа главнице на одређено време. Такође постоје споразуми између АБИ и удружења потрошача који омогућавају, након појаве одређених услова (као што је нехотични губитак посла), флексибилна решења за продужење или скраћивање трајања зајма или за обуставу плаћања рата на период .
16. Документи које треба представити
Лична документација (лични подаци и приходи) и која се односи на имовину (власнички лист, тлоцрт, катастарска измјера).
17. Рано затварање зајма
Превремена отплата кредита увек је дозвољена (плаћањем целокупног износа преосталог капитала), као што је дозвољено делимично смањење дуга.
Стамбени зајмови предвиђени од 2. фебруара 2007. надаље не могу бити подвргнути законској казни за превремену отплату. За све остале,
максимална казна се мења према тренутку у којем се изумирање дешава.
18. Шта треба да урадим када се исплате заврше?
Након последње рате, банка издаје документацију којом саопштава рок зајма. На кредитној институцији је увек потребно да у року од 30 дана извести конзерваториј о изумирању и захтеву за поништавање хипотеке.
19. Имовина са хипотеком може се продати
Купац може преузети задужење за постојећи зајам и преузети га од продавца у отплати рата, или се продаја одвија уз истовремено гашење првобитног зајма.
20. Да ли је могуће поднети захтев за неколико хипотека на различитим имањима?
Да, али увек поштујући захтеве за исплату зајма.
Од бележника
Одобравање зајма је јавно дело, које треба уговорити пред бележником. Према закону, како да буде у могућности да упише хипотеку на имовину, тако и да захтев за „извршним насловом“ припише јавном делу: то значи да ако дужник не испуни своје обавезе, осуђујућа пресуда није потребна. За извршење уговора једноставно чин. Ово је најскупља ставка издатака, са варијацијама у зависности од географског подручја, тарифе професионалца и пре свега износа уписа хипотеке. Трошкови укључују и накнаду јавног бележника за утврђивање уговора о зајму и трошкове које је стручњак извршио у име клијента (на пример регистрацију и отказивање хипотеке). Боље је прво затражити тачан цитат.
Стрес тест
Да бисмо разумели са чиме се рата може суочити, спроводи се овај једноставан прорачун. Такозване квоте за живот одузимају се од месечног нето прихода, тј. Онога што је потребно за плаћање рачуна и разних трошкова. Преостали износ одговара „узајамној куповној моћи“, у суштини уговорној снази оних који желе да се пријаве за кредит: он мора бити најмање 1,5 пута месечни.