Садржај обрађен
- Имовина је подељена
- Предности за обе стране
- Које право желите да задржите?
- Употреба воћа
- Обавезе власника
- Употреба и дом
- Одржавање
- Ванредне поправке
- Гласајте у скупштини стана
- Порез и трошкови
- Предности
- Цена
- Имовина се може продати
- Можете платити у неколико рата
- Како направити праве прорачуне
- У Торину, пројекат општине
Продајом голог власништва над некретнином, чисто власништво над некретнином преноси се на купца без права коришћења, док стварно право уживања (које се заправо састоји из неколико аспеката, као што ћемо видети касније) остаје у корист продавца. Голо власништво над средством (као што је на пример некретнина) састоји се у „лишеном“ власништву једног или више стварних права уживања, унапред утврђеног рока или за цео живот имаоца или власника таквих права. Између уговорних страна (продавца и купца) успоставља се нека врста везе која ће трајати током времена, са ефектима који ће се догодити у будућности. Стога је неопходно да прелиминарни уговор о продаји (који је потписан пре коначног и који треба регистровати) узме у обзир све најмање детаље,тако да су обе стране добро заштићене.
Имовина је подељена
Наш Грађански законик вам омогућава да имовину „поделите“ на два дела. Ипак, законска могућност раздвајања различитих врста стварних права уживања добара од чистог власништва и различитих могућих облика продаје у Италији су мало познате и такође су предмет различитих предрасуда.
Предности за обе стране
За оне који купују некретнину помоћу ове формуле, корист лежи у плаћању имовине по нижој цени од тржишне вредности; док је за оне који продају предност у томе што имају непосредан приход, задржавајући једно или сва права на уживање.
Које право желите да задржите?
Право коришћења које је препуштено продавцу може бити потпуно или ограничено на употребу или становање; доживотно или на уговорно одређено време: ко прода имовину у голом власништву може себи (или једној или више именованих особа) придржати право плодоуживања, право коришћења или становање. У првом случају субјекат може да живи или изнајмљује имовину одузимајући закупнину, док у осталим случајевима може само да користи или живи у њој и не може ово право пренети на трећа лица: оно је строго лично. Све спецификације ћемо видети касније.
Стварна права уживања, а посебно права плодоуживања, повезана су са правом власништва над имовином. Наш правни систем вам омогућава да раздвојите та права, приписујући права уживања имаоцу који није власник.
Употреба воћа
Плод плодоуживања (чл. 978 Грађанског законика) је право које се састоји у могућности уживања имовине и с њом повезаних прихода, чак и ако остаје у власништву других. Са основним ограничењем: забраном промене наменске употребе. На пример, ако се тиче плодоуживања на неком подручју, власник права (плодоуживање) не може га саградити, као што не може трансформисати оно што је башта у паркинг. У случају имовине, плодоуживач има право да је да у закуп трећим лицима. Међутим, према закону, уговор о закупу не може се наставити дуже од 5 година од смрти плодоуживаоца.
Обавезе власника
Корисник плодова мора вратити имовину на крају свог права (по истеку или након његове смрти); користите га са „марљивошћу доброг породичног човека“; направити попис, осим ако се не изда; пружају сигурност, осим ако се не издају; суочити се са редовним трошковима за администрацију, одржавање и чување имовине; плаћају порезе и ауторске хонораре, закупнине за земљу и друга оптерећења која утичу на приход. је уметност. 1004 Грађанског законика да предвиди да ове трошкове и накнаде сноси плодоуживалац.
Употреба и дом
Права коришћења и пребивања дефинисана су члановима 1021 и 1022 Грађанског законика. Употреба се састоји од права на коришћење одређеног средства и, ако за то постоји интерес, да се прикупи приход (ограничен на сопствене потребе и потребе породице). Становање се заснива на праву на живот у кући у односу на сопствене и породичне потребе. Представља једно од наследних права преживелог супружника: након смрти једног од супружника, други има право да живи у породичном пребивалишту (ако је у власништву супружника) и да користи намештај који га опреми током свог живота . Оба су лична права, односно строго повезана са власником права и, према томе, као таква нису преносљива. За разлику од плодоуживача који ужива имање може дати у закуп,у случајевима употребе или боравка то је забрањено, под казном губитка права. За све остало важе правила за плодоуживање.
Одржавање
Продавац је одговоран за редовне трошкове одржавања (рестаурација малтера, фарбање врата и прозора, фарбање зидова), тј. Све трошкове које обично сноси станар. Док купац има право само на ванредне трошкове. Недавна реформа кондоминијума (закон 220/2012), која је ступила на снагу 18. јуна 2013. године, међутим успоставља пуну солидарност између плодоуживача и голог власника према етажном власништву. То значи да су те две цифре солидарно одговорне - у половини - за плаћање трошкова етажне имовине. Дакле, ако ниједно од вас двоје не плати оно што дугује, кондоминијум може од вас обоје да исплати дуг.
За ванредне поправке одговоран је голи власник. Уметност. 1005 Грађанског законика прави списак, али није исцрпан: „то су они неопходни да би се осигурала стабилност главних зидова и сводова, замена греда, обнова, у целини или у значајном делу, кровова, подова, степеништа, насипа, аквадуката , потпорни и околни зидови “. У пракси ова дефиниција укључује оне поправке које нису предвидиве као нормалан ефекат, краткорочно или средњорочно, употребе и уживања ствари, а састоје се у замени или рестаурацији битних делова конструкције, чији је трошак несразмеран на нормалан доходак који ствара сама ствар. Међутим, ако постану неопходни због немара или неиспуњавања обавеза редовног одржавања, тада су они одговорни за плодоуживање.У суштини, ми се регулишемо као у динамици станодавца / станара.
У случају резолуција које се тичу поправки етажног власништва, релативно право гласа на састанку припада: плодоуживачу, у случају поправки које се односе на редовно одржавање; голом власнику, у случају иновација, реконструкције или ванредних радова на одржавању.
Порез и трошкови
Немајући користи од купљеног добра, голи власник нема порески терет током целог трајања права коришћења резервисаног за продавца. Након куповине голог власништва, купац ће морати да плати следеће порезе:
- котизација
- порез на хипотеку
- катастарски порез
у смањеној мери према старости плодоуживача, као што је приказано у табели (објављеној са стране) коју Министарство финансија периодично ажурира како се мења законска стопа која је од почетка јануара 2022-2023. пала са 2,5% на 1% .
Предности
Поред јефтинијих пореза током фазе куповине, купац може - ако има потребне реквизите - искористити и субвенцију „први дом“: омогућава смањење пореза на регистрацију са 9 на 2% и плаћање пореза на хипотеку и катастарски у фиксној мери (тренутно једнак по 50 евра). Продавац, плодоуживач или власник права боравка у потпуности ужива у продатој роби и стога, према закону, сви порески трошкови повезани са имовином остају на његов рачун: тачније, иму и порез на доходак.
Цена
Вредност голог власништва зависи од трајања права уживања које је препуштено продавцу (технички: резерва уживања имовине). Ако је резерва доживотна или до смрти носиоца права, вредност се одређује на основу очекиваног животног века потоњег. Очекивано трајање живота је очекивани број (у статистичком смислу) година заосталог живота у одређеној доби и не сме се мешати са такозваним „просечним животом“. Очекивано трајање живота израчунава се анализом таблица морталитета (познатих и као актуарске табеле) које се разликују у зависности од неких фактора, укључујући оне из окружења. Треба напоменути да се очекивани животни век разликује и према полу: жене живе дуже. Ако их је више од једног,укупна дуговечност суживотних субјеката нешто је већа од најмлађих продаваца. Најновији званични подаци објављени су на веб страници Истат-а (ввв.истат.ит). У принципу, стварна тржишна вредност голе имовине може варирати између 50% и 70% комерцијалне вредности имовине у потпуном власништву, чак и када је продавац веома стар. Да бисте упоредили са другим ситуацијама, узмите у обзир да имовина коју заузима станар (који плаћа кирију) вреди у просеку 30% мање од њене вредности.чак и када је продавац веома стар. Да бисте упоредили са другим ситуацијама, узмите у обзир да имовина коју заузима станар (који плаћа кирију) вреди у просеку 30% мање од њене вредности.чак и када је продавац веома стар. Да бисте упоредили са другим ситуацијама, узмите у обзир да имовина коју заузима станар (који плаћа кирију) вреди у просеку 30% мање од њене вредности.
Имовина се може продати
Ако сте купили голо власништво, не морате чекати смрт оних који га користе за препродају имовине. А још увек можете да остварите профит с разликом у цени: пошто је плодоуживатељ у међувремену остарио, на вредност непокретности примењиваће се нижи попуст на основу табела које узимају у обзир старост; што значи да је средство поново процењено.
Колико на тржишту вреди голо власништво над некретнином? Генерално око 50-70% комерцијалне вредности исте имовине у потпуном власништву.
Можете платити у неколико рата
Најчешћа формула у Италији предвиђа плаћање цене голог власништва у једном решењу. Али, што се тиче имовине у потпуном власништву, могуће је договорити плаћање на рате. Власништво се преноси по цени која се плаћа делимично унапред, а делом уз дефинисане месечне уплате, које се могу индексирати годишње. И да ће се у случају смрти продавца и даље исплаћивати наследницима, до зрелости. Затим постоји и формула плаћања ануитета (виагер), раширена, на пример у Француској, али ретка у Италији. То је случајни уговор, јер се укупна цена не може знати унапред: плаћа се депозит, процењује се месечни приход, али број уплата зависи од тога колико продавац преживљава. Опклада ".Проблем је у томе што се у Италији доживотна рента асимилира са приходом запослених (члан 50 председничке уредбе 917/86) и опорезује у складу с тим.
Како направити праве прорачуне
Коефицијент се примењује на процену тржишне вредности имовине у потпуном власништву према старости стварног власника (становника) куће. Те коефицијенте периодично израђује Министарство финансија и заснивају се на статистичком очекиваном животном веку у Италији и на законској каматној стопи на снази. По правилу, што је старији продавац, то је већа и набавна цена.
Табела коефицијената за одређивање права плодоуживања и ануитета (или пензија) израчунатих по законској каматној стопи од 1% (референтна 2022-2023. година)
Указом министра финансија од 12. децембра 2013. године (објављеног у Службеном гласнику бр. 292 од 13. децембра 2013. године) предвиђено је смањење законске стопе са 2,5% на 1%, с учинком од 1. јануара 2022-2023. године. Сходно томе, ажурирани су коефицијенти који се односе на право плодоуживања да се примене на формирана јавна дела, на оверена и неоверена приватна дела представљена за регистрацију, на наследства отворена и на донације даване од 1. јануара 2022-2023. године. (Министарска уредба о економији и финансијама 23. децембра 2013. године на ГУ 303 од 28. децембра 2013. године). Табела коефицијената приложена Консолидованом закону о порезу на регистрацију - Председнички указ 131/1986) је стога ажурирана као горе. Уредбом је такође одређено да се вишеструки износ користи за утврђивање пореске основице за утврђивање ануитета и пензија у износу од 100 пута.
Пример израчунавања вредности голог власништва
- Вредност имовине у потпуном власништву: 150.000 € (а)
- Тренутна законска каматна стопа: 1% (б)
- Старост корисника (навршене године): 55 година
- Коефицијент према табели: 65 (ц)
- Годишњи приход: (а) к (б) = 1.500 € (д) (или 150.000 € к 1%)
- Уобичајена вредност: (д) к (ц) = 97.500 € (е) (или 1.500 к 65)
- Вредност голог власништва: (а) - (е) = 52.500 € (или 150.000 € - 97.500 €)
У Торину, пројекат општине
Продаја куће у голом власништву може бити од велике помоћи старијим особама и људима у потешкоћама којима је потребна ликвидност да би се носили са свакодневним животом, можда и медицинском негом. Имајући ово на уму, општина Торино покреће експериментални пројекат који планира да помогне овим категоријама купујући њихова имања по овој формули, под повољним економским условима за обе стране (ввв.цомуне.торино.ит/).
У сарадњи са Авв. Силвио Реззоницо, национални председник Федерамминистратори / Цонфаппи, телефон 02/33105242, ввв.фна.ит