Садржај обрађен
- Ренто за куповину: шта је то и шта нуди
- Дотичне некретнине и закупнина
- Транскрипција уговора
- Подстанар који не испуњава обавезе
- Порези: ко их плаћа?
- Закуп некретнина
- Корисници и имовина
- Пореске погодности
- Суспензија уговора
Да би дао замах тржишту некретнина, узимајући у обзир и потешкоће у приступу кредиту, законодавац је усвојио два нова алата којима субјекти који немају тренутну ликвидност могу да купе кућу: закуп некретнина и закуп . Ево комплетног водича са свим информацијама.
Закупнина за откуп је нова врста уговора којим власник одмах испоручује имовину закупцу и будућем купцу, који плаћа закупнину и након временског периода утврђеног истим уговором, закупац може одлучити да ли ће купити имовину. , одузимањем дела цене која је већ плаћена од цене. У суштини, закупнина за куповину подељена је у две фазе: у првој власник додељује коришћење имовине закупцу који је дужан да даваоцу договорене закупнине (и за компоненту намењену за употребу и за на терет купопродајне цене).
Друга фаза, ако постоји, је она која укључује пренос власништва над имовином са концедента на закупца. По истеку договореног рока, последњи може слободно да одлучи да ли ће наставити са куповином. Ако одлучи да не купи имовину, истеком рока уговор престаје да има било какав ефекат и давалац лиценце имаће право да врати имовину и задржи целокупну компоненту накнада које се могу приписати употреби. Закупник ће, с друге стране, имати право на поврат процента компоненте закупнине који се може приписати продајној цени, како је одређено у самом уговору.
Супротно томе, ако одлучи да оствари право на куповину, од концедента ће се тражити да да сагласност за продају, а закупац ће заузврат морати да плати уговорену цену умањену за накнаде које су већ плаћене за компоненту која се наплаћује према цени. .
Уговором се морају навести две различите компоненте које чине накнаду која се плаћа: она намењена за плаћање коришћења (накнада за уживање) и она која се наплаћује по цени у случају да станар одлучи да оствари своје право на куповину. Закупнина се такође може одредити за било коју врсту имовине: за стамбену, комерцијалну, продуктивну, канцеларијску употребу и још много тога.
Транскрипција уговора о закупу за куповину је важна јер, према закону, гарантује посебну заштиту станару чак и у случају да га давалац не изврши. Транскрипцијом се, у ствари, постиже двоструки ефекат: извршност према трећим лицима у погледу давања на коришћење и ефекат резервације сличан оном који се јавља код транскрипције прелиминарног уговора с обзиром на обавезу даваоца да пренесе власништво над имовином у случају да закупац оствари право на куповину.
Шта се дешава ако је закупац у заостатку и не плати кирију? У овом случају, концедент може, по његовом избору, покренути поступак принудног извршења на имовини станара (члан 2910 Грађанског законика) како би добио оно што му припада или захтевао конкретно испуњење или раскид уговора. И у случају неизвршења обавеза закупаца и у случају неискоришћења права на куповину, давалац лиценце има право на тренутни повраћај имовине.
Што се тиче пореза које треба платити, Агенција за приходе интервенисала је окружницом бр. 4 / Е од 19. фебруара 2022-2023. године, у којој разликује пореске прописе који се примењују за период употребе имовине, дакле пре стварне куповине, од накнадног вршења права на куповину од стране закупца и преноса имовине . Пре свега, неопходно је разликовати да ли је лице које ужива уживање с обзиром на будућу продају приватно лице или предузеће , а такође је неопходно разликовати директне порезе (које плаћа власник / продавац) и индиректне порезе (које плаћа станар / купац).
Порез на поседовање имовине као што су иму и Таси, наплаћује се власнику, као и код било ког закупа, док се трошкови преписивања уговора у регистре некретнина наплаћују купцу, као што је нпр. трошкови и порези због уговора о продаји имовине.
Ако је власник приватно лице, он може да бира удео који се прима као закуп између уобичајеног пореза на лични доходак, заједно са порезом на регистрацију у износу од 2% (који се дели између власника и закупца) или да се одлучи за режим сувих купона.
Ако компанија продаје, удео плаћен за уживање имовине обично је ослобођен ПДВ-а, осим ако се компанија није определила за опорезиви режим. Што се тиче накнаде плаћене као аванс на цени, ако је трансакција опорезана ПДВ-ом, примењују се следеће стопе:
- 4% у случају првог дома у случају луксузних домова (катастарске категорије које нису А / 1, А / 8 и А / 9),
- 10% за нелуксузне друге домове,
- 22% за некретнине класификоване у катастарске категорије А / 1, А / 8 и А / 9.
Поред кирије за куповину, још један начин куповине некретнине је путем лизинга некретнина уведен Законом о стабилности бр. 208/2021. Закуп има за циљ да олакша, посебно најмлађима, куповину куће коришћењем алата за финансијски закуп.
Како то функционише? Одредбом уговора о финансијском лизингу, лизинг компанија (банка или финансијски посредник које је Италијанска банка овластила за обављање лизинг активности) преузима обавезу куповине или чак изградње имовине по избору а према индикацијама корисника који га прима у употребу на одређено време уз периодичну накнаду (накнаду). По истеку уговора, корисник има право да откупи власништво над средством плаћањем цене утврђене уговором.
Закуп становање је употребљив за особе са укупан приход не прелази € 55,000, под условом да су без главног боравка. Било која врста имовине може се купити под закуп, под условом да не спада у катастарске категорије А / 1, А / 8 и А / 9. То такође може бити зграда за стамбену употребу која је већ завршена и проглашена одрживом, зграда за стамбену употребу која ће се градити на одређеном земљишту, зграда за стамбену употребу у изградњи и која ће бити завршена или чак стамбена зграда која ће се обновити.
Закон подстиче утврђивање уговора о лизингу . Конкретно, за имаоце уговора предвиђених од 1. јануара 2022-2023. до 31.12.2020., Могуће је одбити порез по основу трошкова закупа „првог дома“.
За младе људе млађе од 35 година у време потписивања уговора и са укупним приходом који не прелази 55.000 евра, порески подстицаји су:
- одбитност од 19% рата лизинга (до максималног износа од 8 хиљада евра годишње);
- одбитка од 19% откупне цене (до максималног износа од 20 хиљада евра).
За појединце старије од 35 година и са укупним приходом који не прелази 55.000 евра, порески подстицаји су:
- одбитност од 19% рата лизинга (до максималног износа од 4 хиљаде евра годишње);
- одбитка од 19% откупне цене (до максималног износа од 10 хиљада евра).
И за млађе од 35 и за старије од 35 година порез на регистрацију за куповину куће „првог дома“ смањен је на 1,5%, али порез на регистрацију обрачунава се на куповну цену, јер није применљив је механизам цена-вредност.
Дисциплина првог закупа куће предвиђа да купац може захтевати суспендовање уговора у случају губитка посла. Суспензија, у сваком случају, не одређује примену провизије или прелиминарних трошкова и одвија се без захтева за додатним гаранцијама.