Садржај обрађен
- Предлог куповине
- Предигра или компромис
- Дело
- Депозит цене
Предлог куповине, прелиминарни договор, компромис, уговор … у некретнинама је добро разликовати различите моменте у којима је обележена куповина или продаја куће.
Предлог куповине
Предлог куповинемора се разликовати од прелиминарних. Прва је уствари изјава купца да жели да купи одређено средство по одређеној цени: обично је то унапред одштампани образац који пружа агенција за промет некретнинама, а прати га уплата новчаног износа као „депозита“. Заједно са предлогом, продавачу се обично даје чек да „блокира посао“ и покаже добру намеру потенцијалног купца. Ова сума - дефинисана као депозит - остаје „блокирана“ (и стога се одузима од доступности купца) током целог трајања важења предлога за куповину. Једном потписан, предлог куповине садржи већ обавезујуће обавезе за купца, али у међувремену продавац остаје слободан да процени друге понуде и није сигурно да ће посао бити закључен.Док продавац не прихвати предлог куповине, купац се може предомислити, па је препоручљиво да се договори о најнижем могућем износу за депозит (обично неколико хиљада евра), а пре свега да одреди кратко време за ваљаност предлога (на пример недељу дана). Ако је посао успешан и нема више размишљања, стране се састају да би развиле прелиминарну продају. У случају преиспитивања, међутим, депонована сума се „једноставно“ губи (често се неправилно дефинише као потврдни депозит, који је уместо тога конфигурисан само у време компромиса)због тога је препоручљиво договорити најнижи могући износ за депозит (обично неколико хиљада евра), а пре свега утврдити кратко време за валидност предлога (на пример недељу дана). Ако је посао успешан и нема више размишљања, стране се састају да би развиле прелиминарну продају. У случају преиспитивања, међутим, депонована сума се „једноставно“ губи (често се неправилно дефинише као потврдни депозит, који је уместо тога конфигурисан само у време компромиса)стога је препоручљиво договорити најнижи могући износ за депозит (обично неколико хиљада евра), а пре свега утврдити кратко време за валидност предлога (на пример недељу дана). Ако је посао успешан и нема више размишљања, стране се састају да би развиле прелиминарну продају. У случају преиспитивања, међутим, депонована сума се „једноставно“ губи (често се неправилно дефинише као потврдни депозит, који је уместо тога конфигурисан само у време компромиса)генерално, депонована сума се „једноставно“ губи (често се неправилно дефинише као потврдни депозит, који је уместо тога конфигурисан само у време компромиса)генерално, депонована сума се „једноставно“ губи (често се неправилно дефинише као потврдни депозит, који је уместо тога конфигурисан само у време компромиса)
Предигра или компромис
Између предлога за куповину и прелиминарног, пожељно је увек одредити прелиминарни уговор, јер предлог за куповину обавезује само страна која га је потписала .
За разлику од предлога за куповину, прелиминарно одмах ангажује обе стране . Прелиминарна продаја, која се такође назива компромисом, је уговор којим се продавац и купац обавезују да закључе продају, утврђујући услове и одредбе. Зашто је важно одредити прелиминарни уговор? Служи за обавезивање страна у времену потребном за решавање било којих проблема који не дозвољавају тренутну продају, на пример да купац тражи средства и да продавац испоручи нови дом.
„Компромис“ је дакле споразум између продавца и купца који се међусобно обавезују да утврде накнадни и коначни купопродајни уговор. Пренос права својине на имовини извршиће се само потписом ове друге. Прелиминарни споразум се може одредити, на пример, када непосредна продаја није могућа, јер купац тражи хипотеку или продавац чека испоруку новог дома. Прелиминарни уговор мора бити састављен у писменој форми (приватни уговор, овјерени приватни уговор или јавни уговор).
У прелиминарном поступку морају се навести главни елементи продаје као што су цена и кућа која се купује, адреса и прецизан опис (подови, собе итд.). Обично они који предложе куповину куће уплаћују обећавајућем продавцу новчани износ као депозит за потврду да би показали озбиљност свог предлога. Када се продаја заврши, депозит се одузима од коначне цене.
Прелиминарни уговор о продаји мора се регистровати у року од 20 дана од потписивања. Ако је то уговорено јавнобележничким актом, нотар ће то учинити у року од 30 дана. За регистрацију су потребни:
• порез на регистрацију од 200 евра, без обзира на цену продаје
• марка, у износу од 16 евра на сваке 4 стране и у сваком случају на сваких 100 редова (ако је уговор формиран јавним актом или овереним приватним писањем, царина је уместо 155 евра).
Када прелиминарно предвиђа плаћање, пропорционални порез на регистрацију такође треба да буде једнак:
• 0,50% од износа наведених као депозит за потврду
• 3% износа предвиђених као аванс на продајну цену. У оба случаја порез плаћен прелиминарним износом тада ће се одбити од пореза за регистрацију коначног купопродајног уговора.
С обзиром да предлог за куповину обавезује само страна која га је потписала, пожељно је увек одредити прелиминарни уговор, међутим, чак и уз то ризици не недостају. Тако, на пример, упркос потписивању прелиминарног споразума, продавац је могао продати исту имовину другим људима или је могао регистровати хипотеке на имовини.
Лек за избегавање свих ових непријатних последица? Транскрипција прелиминарни у непокретности Регистри захваљујући којој неке друге продаје на плацу и уопште све делује урађено или "патио" од продавца је обећавајући не утичу на права промисорној купца. Међутим, преиспитивање прелиминарног поступка треба узети у обзир. У овом случају, плаћање пореза на хипотеку од 200 евра и пореза на хипотеку од 35 евра додаје се порезу на регистрацију и царини од 155 евра.
Дело
Прелазећи на стварну продају, нотар у овој фази спроводи низ провера, али можете га и раније контактирати ради већег мира како би свака фаза била сигурна. Стручњак спроводи низ превентивних провера законитости, чији је циљ да гарантује ваљан и неоспорив уговор током времена. Главне активности контроле законитости које нотар мора да спроводи су следеће:
- утврдити лични идентитет страна, што служи за избегавање ризика од крађе идентитета
- законом утврдити непостојање ранијих хипотека или ограничења или оврха у Територијалној канцеларији Агенције за приходе и урбанистичко планирање и катастарску исправност имовине
- идентификовати порески режим који се односи на конкретан случај и верификовати постојање захтева за било којим пореским олакшицама
- проверите да ли су енергетске перформансе зграда сертификоване у складу са одговарајућим националним и регионалним прописима
- проверити усклађеност са правилима о спречавању прања новца, следљивости плаћања и провизија које се посредују било којим агенцијама за промет некретнинама.
Све провере код јавног бележника закључују се јавнобележничким актом. По правилу, у време потписивања купопродајног уговора врши се и испорука робе. За формирање дела закон предвиђа да јавни бележник мора у потпуности објаснити и прочитати садржај дела странкама и свим сведоцима, чије је присуство у одређеним случајевима предвиђено законом (на пример када једна од страна није у могућности да потпишу или су погођена сензорним оштећењима), уверавајући се да су разумели његов садржај и правне ефекте. Једном прочитани и одобрени акт морају потписати странке, а можда и сведоци пред бележником, а коначно потписати сам бележник.
Једном када је дело склопљено, јавни бележник мора да региструје уговор код Агенције за приходе и да у року за кратко време плати порезе у име клијента, уносећи га у јавне регистре како би био познат и ефикасан у односу на свих (технички дефинисаних као трећа лица) и на крају катастарски пренос, како би се такође ажурирао катастар.
Депозит цене
Да би заштитио оне који купују кућу, законодавац је интервенисао увођењем могућности преписивања претходног. Да би се спречило да купац буде изложен ризику да се, између датума дела и датума његовог преписа, објави неочекивани терет против продавца - хипотека, заплена, заплена, судски захтев итд. - закон о конкуренцији (Закон бр. 124/2021) увео је такозвани депозит за цену. Шта то значи? Ако то затражи најмање једна од страна, нотар мора држати депозит у равнотежи цене намењене продавцу док се не изврши формалност оглашавања помоћу које је могуће стећи сигурност да је куповина завршена без оптерећења.
Износе за које нотар види да их плаћа купац (и које нужно мора издати не продавцу, већ самом бележнику) раздвојиће на наменском текућем рачуну који је посебно отворио у банци у сврху „ наменски рачун у складу са Законом 147/2013 “. Депозит цене гарантује тачан и сигуран завршетак преноса новца од купца до продавца, који ће прикупити износе након неколико дана, али неће ризиковати у погледу ефикасне наплате договорене суме.