Садржај обрађен
- Закон о заједничким и приватним деловима у етажној својини
- Фасада кондоминијума
- Терасе
- Балкони
- Двије врсте балкона
- Штета због занемаривања? Када администратор одговори
Ступањем на снагу закона о реформи кондоминијума бр. 220/2012, фасада је уврштена на списак заједничких делова зграде из члана 1117 Грађанског законика. Пре овог датума, бројне пресуде судова и Врховног суда у сваком су случају разјасниле „етажну“ природу фасаде, дефинисану као спољни омотач зграде који, иако нема носиву функцију, представља битан елемент за постојање зграде.
Фасада стога припада свим етажним становима, који је могу користити у једнакој мери, водећи рачуна да не промене намену или оштете архитектонски декор.
Судије су такође разјасниле како је могуће отворити поглед, поставити плоче и знакове на фасади, али свака од ових интервенција мора узети у обзир естетску линију, физиономију зграде и животну средину у којој се налази сама фасада.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Ако нема сумње у „заједничку“ природу фасаде, сложеније је проценити коме припадају балкони. И, сходно томе, ко је одговоран за сношење трошкова њиховог одржавања. У недостатку одговора у Грађанском законику, годинама је судска пракса покушавала да разјасни питање, али дебата је још увек отворена.
- Фасада је у ствари „заједнички део“ и самим тим одговорност свих власника
- На основу врсте балкона одлучујете ко ће платити трошкове
- Штета због занемаривања? Одговара администратор или власник
* Члан 1117 Грађанског законика даје списак заједничких делова зграде, тј. Оних површина или елемената зграде неопходних за заједничку употребу. Списак укључује, између осталог, тло на којем стоји зграда, кровове, дворишта и фасаде, као и све радове и артефакте намењене заједничкој употреби, попут лифта или централизованог котла.
Фасада кондоминијума
Што се тиче уобичајених радова, већина потребна за разматрање посла у скупштини варира у зависности од интервенције.
• За фарбање целокупне фасаде (али ово се односи и на рестаурацију малтера и ретуширање вијенаца) потребан је број гласова који представља већину присутних и најмање половину вредности зграде (500 хиљадитих) .
• У случају да је интервенција ограниченија (делимично фарбање) и, пре свега, има ниску цену, можда ће бити довољан повољан глас 1/3 стана, који представља најмање половину вредности зграде.
• У случају „иновације“ потребан је већи кворум, то јест интервенција усмерена на најпогоднију употребу или највећу ефикасност уобичајених ствари, увек поштујући декор зграде. У овом случају, већини присутних ће требати да већине присутних, што представља најмање 2/3 вредности целе зграде.
• Ако интервенција не спада у категорију „субвенционисаних иновација“ (као што је топлотна изолација), тада је 500 хиљадитих делова довољно за зелено светло.
У резолуцијама састанка, потребна већина варира у зависности од интервенције
Као и балкони, да би се утврдио прави критеријум за расподелу трошкова који се односе на терасу, прво је потребно идентификовати тип.
• У случају равног крова (који покрива целу зграду), трошкови одржавања морају се поделити између свих власника.
• Ако је, с друге стране, у искључивој употреби једног или више етажних станова, критеријум из члана 1126 Грађанског законика примењује се за поделу трошкова било ког одржавања, према коме они који имају искључиву употребу плочника доприносе 1/3 у трошкове поправки или реконструкције, док преосталих 2/3 остају у одговорности свих етажних зграда „или дела овог на који се користи равни кров сразмерно вредности пода или дела сваког спрата“.
• Ситуацију компликују равне терасе које делимично покривају зграду, делујући као кров само за неке етажне станове. У овом случају трошкови су на ексклузивном власнику, осим за посебне интервенције попут хидроизолације или замене подне облоге. Тада се трошак мора поделити са 1/3 на рачун оних који имају ексклузивну употребу терасе и за 2/3 на штету осталих власника.
Балкони
У Грађанском законику нема ни трага балконима. Коме припадају балкони? Да ли су они елемент фасаде (а самим тим и заједничка својина) или припадају само етажном власништву које их користи?
• Да бисмо покушали да разјаснимо проблем, пре свега је прикладно идентификовати врсту балкона, његове структурне карактеристике и начин на који се он „уклапа“ у зграду кондоминијума.
Надвисивани балкони (тј. Избочени са фасаде) сматрају се природним продужетком стана. У случају редовног или ванредног одржавања, релативни трошак сноси власник, осим у случајевима када се радови односе на украсне штукатуре или друге елементе балкона који су - како је приметио Врховни суд - уметнути на фасаду зграде и помажу да то буде естетски угодно. У тим случајевима трошкови се морају поделити између свих власника на основу њихових хиљадитих делова власништва. Међутим, није увек могуће одмах проценити који су елементи балкона украсни (дакле заједничке имовине), тако да је у многим случајевима неопходна интервенција судије да би се решило питање.
• Удубљени балкони (уметнути у фасаду, где стварају неку врсту „удубљења“) имају гвоздену ограду или зидани или стаклени парапет и сматрају се елементима фасаде. Стога ће трошкови њиховог одржавања бити подељени између свих власника, сразмерно хиљадитим деловима власништва. Одвојена дискусија заслужује плочу, део који делује истовремено са шеталиштем на балкону и покрива кондоминијум испод и који правна пракса изједначава са таванима унутар кућа. За расподелу трошкова повезаних са овим елементима, члан 1125 Грађанског законика се стога примењује: „… трошкове (ед) сносе власници два спрата у једнаким деловима,за подну облогу одговоран је власник горњег спрата, а за малтер, боју и декорацију плафона власник доњег спрата ».
Нажалост, врло честа ситуација односи се на оштећења која настају занемаривањем фасаде, попут делова гипса који се спуштају са балкона и ударају у паркирани аутомобил или, у најозбиљнијим случајевима, пролазника. Да би се тачно проценило ко је одговоран за штету, потребно је прецизно идентификовати део погођен колапсом. Ако се открије украсни елемент балкона или рушевине зиданих парапета, особа одговорна за штету је управник стана који је, како захтева члан 1130 Грађанског законика, дужан да спроведе мере заштите које се односе на заједнички делови зграде.
• У најхитнијим случајевима, администратор може да делује без консултација са станом у власништву стана, за који ће се побринути да га ажурира у следећој сесији.
• Ако се, с друге стране, „вањски“ део балкона сруши или основни део истуреног балкона попусти - само ако је услед преоптерећења или старења конструкције - једини власник балкона одговоран за штету.
У сарадњи са Авв. Силвио Реззоницо, национални председник Федерамминистратори / Цонфаппи, телефон 02/33105242, ввв.фна.ит
Преузето са Цосе ди Цаса децембра 2022-2023