Дугови, неплаћена хипотека, имовина на аукцији, нови власници … нажалост, последњих година ово је прилично честа незгода. Али како се „наслеђени“ трошак који деле купци куће излаже на аукцији и етажираном власништву? Погледајмо конкретан случај који нам је читалац поднео.
Накнаде за етажну имовину и доспели етажирани
Питање: Кондоминијум услед финансијске кризе више није плаћао таксе или хипотеку. Кућа је стављена на аукцију, а купци куће су две године платили банци и кондоминијумске дугове. Администратор је обавестио етажну управу да постоје додатни лоши дугови које етажни власници морају „унапредити“. Питам се: да ли ове лоше дугове треба поделити са хиљадитим деловима или на једнаке делове? Морају ли и станови који су стан купили на аукцији да плате?
Често се дешава да у етажном власништву постоје ситуације заосталих обавеза етажног власништва које не испуњавају обавезе при плаћању релевантних квота. У таквим случајевима, како захтева реформисана чл. 1129 италијанског грађанског законика администратор има обавезу да предузме мере ради поврата кредита у року од шест месеци од завршетка пословног односа са етажном имовином, прописно одобреног на састанку. Шестомесечни рок уведен је реформом закона о етажирању 2012. године како би се ограничило стварање превеликих дугова.
Фонд против кондоминијума који не испуњава обавезе
У предвиђеним ситуацијама, скупштина акционара може , на привременој и привременој основи, да размотри оснивање посебног фонда , подељеног међу сувласнике пропорционално мери према хиљадитим табелама власништва. Сврха овог фонда је стварање такозване „одредбе“ која ће се користити за предузимање било каквих правних радњи против етажног етажног власништва , ако је потребно до аукцијске продаје имовине, као и омогућавање континуитета управљања етажним власништвом у чека повраћај свих доспелих износа.
Може се догодити да је повраћај кредита против неисплаћеног кондоминијума само делимичан и да је у етажном власништву лош део . У овој околности, предујмови које су платили етажни власници не могу се повратити и ако постоје дуговања према трећим лицима која још нису плаћена, усклађени етажни власници могу одлучити да преузму прекорачење у готовини које је створио дужник. Конкретно, ова одлука је извршна и прихватљива само постизањем једногласности сагласности коју су изразили сви субјекти који чине кондоминијум.
Већинску резолуцију треба сматрати ништавном јер не би поштовала принцип који се односи на пропорционалну расподелу трошкова међу свима према њиховим хиљадитим хиљадама и умањила би критеријум делимичне одговорности утврђен чл. 63 аваил. атт. бакалар цив., према коме трећи повериоци не могу предузимати мере против оних који су у обавези како би се извршиле исплате, ако не након извршења неисплаћених станова.
Ако би етажна власт постигла једногласне сагласности, критеријум за доделу износа неопходног за довођење у равнотежу етажног фонда био би општи назначен у првом пасусу чл. 1123 цод. цив.: трошкове неопходне за конзервацију и уживање у заједничким деловима зграде, за пружање услуга од заједничког интереса и за иновације које је одобрила већина, сносе станови сразмерно вредности имовине сваког од њих, осим ако није другачије договорено.
Пријављени критеријум расподјеле трошкова дио је правила која се могу одступити; сходно томе, етажна заједница би могла једногласно да одлучи да подели ову суму са другим критеријумима, или чак у једнаким деловима између свих етажних власништва.
Лице које је на крају купило имовину етажног етажног власништва на аукцији, дужно је да допринесе исплати дуга у границама утврђеним чл. 63 аваил. атт. бакалар цив., четврти став, који дословно гласи: ко преузме права етажне етаже заједнички је дужан да плати доприносе за текућу и претходну годину .
Законодавац је горе поменутим правилом намеравао да утврди ретроактивно временско ограничење могућности подношења захтева за посед новог стана за трошкове настале пре његовог уласка у стан.
Из тога произилази да нови кондоминијум не мора да доприноси и учествује у даљњим акумулираним накнадама, осим ако исти, својом вољом и солидарношћу са осталим етажним костима, одлучи сносити овај трошак.