Садржај обрађен
- Фазе закупа за куповину
- Кирија
- Обавезе страна
- Шта ако станар не плати кирију?
- Шта ако закупац више не жели да купује имовину?
- Ко плаћа порез?
- Предности и ризици за стране
Веома важан корак у животу свих, посебно младих парова, је куповина првог дома, али с обзиром на потешкоће у приступу хипотекама и недостатку потребне ликвидности, недавно је уведен алтернативни начин куповине класичном купопродаји.
Говоримо о закупнини за куповину , уговору представљеном уредбом Сблоцца Италиа којим власник имовине испоручује дом станару и будућем купцу који плаћа закупнину. На крају периода утврђеног уговором, станар може одлучити да купи имовину одузимајући део коначних накнада од коначне цене. Погледајмо изблиза све основне аспекте који се тичу станарине за куповину.
Фазе закупа за куповину
Започнимо рекавши да се закупнина може одредити за било коју врсту имовине коју желите да купите у будућности: за стамбену, али и комерцијалну употребу. Такође се може односити на имање у изградњи. Међутим, ако је средство у сировом стању, биће неопходно отказати хипотеку на њему; међутим, могуће је предвидети прихватање зајма. Власник и станар морају склопити уговор којим ће истакнути неке специфичне елементе који су:
- непосредна концесија од стране власника за коришћење имовине;
- обавеза плаћања накнаде која се састоји од две различите компоненте: оне намењене за плаћање употребе (накнада за уживање) и оне која се наплаћује по набавној цени;
- право на куповину имовине у року утврђеном уговором;
- могућност да се продајној цени припише део закупнине назначен у ову сврху у уговору.
Постоје две фазе у којима се закупнина дели и то су:
- концесију на коришћење имовине од стране власника закупцу који је дужан да даваоцу уговора договори уговорену закупнину (и за компоненту намењену за употребу и за то да се наплати по набавној цени);
- било какав пренос власништва над имовином са концедента на станара: не постоји међусобна обавеза да се настави са купопродајним уговором, али закон станару признаје право на куповину. По истеку рока предвиђеног уговором, можете слободно одлучити да ли ћете наставити са куповином.
Из овога следи да ако закупац одлучи да не купи имовину, истеком рока уговор ће престати да има ефекта и власник ће имати право да врати имовину и задржи читаву компоненту накнада које се могу приписати употреби.
Ако се уместо тога одлучи да изврши право на куповину, од концедента ће се тражити да да сагласност за продају, а закупац ће заузврат морати да плати уговорену цену умањену за накнаде које су већ плаћене за компоненту која се наплаћује према цени.
Кирија
У уговору о закупу за куповину, посебна пажња мора се обратити на назнаку закупнине коју закупац мора платити власнику имовине. Нарочито се морају навести две компоненте накнаде, у супротном исти уговор ће бити поништен. Ове компоненте су једна намењена за плаћање употребе (накнада за уживање), а друге се наплаћују по цени, у случају да се станар одлучи да искористи своје право на куповину.
Обавезе страна
Ево међусобних обавеза и права закупца закупца:
- инвентар и гаранција : закупац мора извршити испоруку имовине у држави у којој се налази и наставити са пописом и дати гаранцију као што је предвиђена за закуп, тј. депозит који је станар дао код закуподавца, не већи од тромесечна закупнина (обрачунава се само у односу на део који се може приписати плати коришћења)
- редовно одржавање : станар је одговоран за трошкове и, генерално, трошкове који се односе на чување, администрацију и редовно одржавање зграда и сродних етажних делова (ако је имовина у етажном власништву). Обично одржавање је поправак помоћних елемената зграда који се по својој природи троше и пропадају као резултат њихове уобичајене употребе (на примјер, трошкови који се односе на славине, одводе, прекидаче, ручке, стакло, премазе, санитарне арматуре, системе струја, вода и гас који нису унутрашњи у структури зграде Станар је такође оптерећен ванредним поправкама изазваним неиспуњавањем обавеза редовног одржавања.
- Ванредне поправке: власник који додељује имовину одговоран је за ванредне поправке имовине и сродних етажних делова, ако се имовина налази у етажном власништву. Ванредне поправке су неопходне да би се осигурала стабилност главних зидова и сводова, замена греда, обнова, у целини или за значајан део, кровова, подова, степеништа, аквадуката, потпорних или околних зидова. То није исцрпан списак и може обухватати све интервенције на структурним деловима зграда и оне за замену опреме (електричне, водоводне, грејне и друге).
Шта ако станар не плати кирију?
Ако закупац не испуни своју главну обавезу, односно плаћање закупнине, закуподавац може покренути поступак принудног извршења на имовини закупца (члан 2910 Грађанског законика) како би прибавио доспело или захтевао решење уговор. Када се уговор раскине, концедент ће имати право не само на повраћај имовине (ако станар не обезбеди пуштање имовине, концедент ће морати да предузме нову правну радњу против њега), већ и да стекне закупнину до у то време платио њихов целокупан износ, а самим тим и део који ће се приписати трансферној цени, а који ће давалац сопственог новца учинити надокнађивањем надокнаде претрпљене штете.
Шта ако закупац више не жели да купује имовину?
Странке нису дужне да наставе у року назначеном у уговору да потпишу уговор о продаји. Закупац у ствари може одлучити да не настави са куповином и уговор ће истеком договореног рока престати да производи било какав ефекат. Сходно томе, давалац ће имати право да врати имовину и задржи до тада плаћену закупнину за коришћење куће, док ће станару морати да врати део компоненте који ће се приписати продајној цени.
Ко плаћа порез?
Током периода употребе имовине, порези на поседовање имовине као што је иму, наплаћују се власнику, као у случају закупа, док порез мора делимично платити власник, а делом закупац, према процентима које је одредила свака општина. Тариза (порез на отпад) наплаћује се закупцу као власнику имовине.
Предности и ризици за стране
Предности за оне који се одлуче да продају некретнину уз изнајмљивање стана су пре свега велики број потенцијалних купаца које могу наћи у поређењу са класичном продајом. Међутим, највећи ризик је да станар одлучи да не купи имовину, али у овом случају власник може задржати све или део онога што је станар платио да би му се наплатио по цени. Други ризик је да се пронађе имовина коју је закупио станар и која је постала неплатиша и да се мора жалити судији да је пусти и прода другима. Власник такође уз најам стана задржава власништво над некретнином све док се не плати пуна договорена цена.
Станар, с друге стране, неће имати обавезу, већ само право на куповину имовине са пуном слободом да одлучи, по истеку, да ли ће ово право искористити или не. Поред тога, међу предностима се истиче да ће трошкови које он сноси бити ограничени само на редовно одржавање, док ће тежина директних и локалних пореза (ИМУ, већи удео ТАСИ) остати одговорност власника / продавца.