Садржај обрађен
- ОБАВЕЗЕ КОНДОМИНИЈУМСКОГ АДМИНИСТРАТОРА: 360 ° ЗАШТИТА КОНДОМИНИЈУМА
- Када сте послодавац
- Према странкама које не испуњавају обавезе
- ГРАЂАНСКА И КРИВИЧНА ОДГОВОРНОСТ КОНДОМИНИЈУМСКОГ АДМИНИСТРАТОРА
- Награда администратора
- Опозив и престанак функције
Ступањем на снагу, 18. јуна 2013. године, закона о етажирању(бр. 220 од 11.12.2012.), захтеви да се постане директор и задаци које исти мора да испуњава су сложенији, знак да идемо ка већој професионализацији онога што се у сваком погледу сматра послом . Такође регулисано Грађанским закоником: чланци који се баве етажном имовином су они који су обухваћени између 1117. и 1139. године. Конкретно, 1129, 1130. и 1131. усредсређени су на лик администратора, повезаног учесницима у скупштини везом заступање. То значи да може да предузме законске мере и против самих власника и против трећих лица. И, на исти начин, може се тужити за било коју радњу у вези са заједничким деловима зграде којом управља.
- Именовање је обавезан у зградама са више од 8 станова
- Он има грађанску и кривичну одговорност према кондоминијуму.
- Нема професионалног регистра, већ синдикална удружења.
Администратор, за кога још увек не постоји професионални регистар, повезан је са етажном имовином мандатним односом: он делује у искључивом интересу самог етажног власништва и гарантује управљање заједничким деловима зграде. Његово именовање је обавезно када постоји више од 8 етажних зграда; скупштина стана се позива на промишљање, са бројем гласова који морају представљати већину присутних и најмање половину (или 500 хиљадитих) целокупне вредности зграде. Задатак траје 12 месеци, а друга година, уколико се опозив не реши, аутоматски се обнавља. На крају двогодишњег периода, уговор о раду између странака сматра се раскинутим и биће потребно да се настави са повољним мишљењем које је изразила скупштина. Ако скупштина не успе да изабере администратора,сваки појединачни кондоминијум (или администратор који даје оставку) има право да се жали правосудном органу, који ће затим извршити именовање.
Дипломирао и ажурирао Поред уобичајених закона утврђених, етажни управник мора да има средњошколску диплому и да мора да прати периодичне курсеве обуке.
Законска уредба 81/2008 Позната и као „Консолидовани текст о здрављу и заштити на раду“, ступила је на снагу 15.5.2008 (и коригована Законодавном уредбом бр. 106 од 3. августа 2009. године, као и даљим даљим уредбе). И даље остаје прва референца у Италији у погледу безбедности на радном месту: садржи информације за компаније, послодавце и раднике о томе шта је неопходно и обавезно у превенцији, заштити физичког и менталног здравља у сваком радном окружењу. Такође у вези са проценом ризика и здравственим надзором, пружањем прве помоћи и гашењем пожара.
Члан 1129 Грађанског законика специфично је за „Именовање, опозив и обавезе администратора“.
Члан 1710 Грађанског законика (марљивост агента): „Агент (администратор) је дужан да налогодавцу (етажном власнику) стави до знања околности које су могле настати које могу одредити опозив или промену мандата“.
ОБАВЕЗЕ КОНДОМИНИЈУМСКОГ АДМИНИСТРАТОРА: 360 ° ЗАШТИТА КОНДОМИНИЈУМА
Поред осигурања коришћења заједничких услуга и омогућавања њиховог уживања, у једнакој мери као и сви етажни станови, администратор има и низ дужности које не може да избегне. Пре свега мора извршити резолуције које је изгласала скупштина и сваке године сазвати ад хоц одлуку за одобравање извештаја о етажирању. Штавише, потребно је прикупити доприносе и сносити трошкове редовног одржавања заједничких делова; да води рачуна о вођењу регистра етажне имовине (који садржи личне податке појединачних власника и носиоца стварних права и личних права уживања), вођењу регистра записника са састанака, регистра именовања и опозива администратора и рачуноводствени регистар; чувају документацију и достављају је етажном власнику који је захтева,статус плаћања за трошкове етажне етаже и сви спорови у току; састави годишњи извештај управљања етажном имовином и сазове скупштину да га одобри у року од 180 дана.
Ако се етажни скуп одлучи за, администратор је дужан да активира веб локацију етажне етаже, која омогућава свима онима који имају право да консултују и преузму у дигиталном формату резолуције о којима је гласала скупштина. Трошкове изградње и управљања веб страницом увек сносе етажни власници.
Међу дужностима администратора, како то захтевају посебне одредбе закона, налази се и надзор ризика од промене квалитета воде. У ствари, посебно у најстаријим зградама, присуство старих гвоздених цеви и резервоара за складиштење може променити квалитет воде и нанети штету здрављу кондоминијума.
Администратор има обавезу да отвори текући, поштански или банковни рачун кроз који пролазе износи примљени од стана или трећих лица, укључујући оне који су плаћени у име стана. Као што је утврђено реформским законом, сваки кондоминијум преко администратора (који то никада не може одбити) има право да приступи рачуну , верификује рачуноводствено вођење и, ако се захтева, одштампа периодични извод рачуна о свом трошку. , како би проверили ставке трошкова и верификовали рад администратора .
Када сте послодавац
Ако запослени (вратар, домар, баштован, итд.) Раде у етажном власништву, администратор преузима улогу послодавца и дужан је да спроводи одредбе законодавне уредбе 81/2008 у погледу здравља и безбедности на послу. Када је, пак, етажни власник клијент уговора, на пример за структурне интервенције на згради, администратор се може ослонити на менаџера пројекта, који га ослобађа грађанске, па чак и кривичне одговорности. Међутим, администратор мора увек да надгледа радове и да непрестано проверава рад менаџера.
Ако етажни стан не плати трошкове, администратор има 6 месеци , почев од годишњег затварања предузећа, да предузме мере против њега и, без скупштине која то одобри, може одмах добити извршну забрану . Док чекају да судија изнесе своје мишљење, трошкове „покривају“ остали етажни власници , подељени у процентима са хиљадитим хиљадама, прерачунато са изузећем кондоминијума који не испуњава обавезе. Даље, администратор је дужан да етажираном стану достави име и износ дуга оних који нису платили и могу, уколико се заостале обаве дуже од семестра, забранити коришћење заједничких услугаподложан одвојеном уживању (попут централног грејања, воде или лифта) у фабричком кондоминијуму. Забрана, међутим, не сме да угрози право на здравствену заштиту предвиђено чл. 32. Устава. Коначно, администратор једногласним гласом скупштине може да оснује новчани фонд у који доприносе сви етажни власници и из којег може да извуче новац у случају заосталих обавеза.
Као што је описано у чл. 1710 Грађанског законика, управник је дужан да мандат извршава „марљиво са добрим оцем породице“: у случају неправилности, недозвољених радњи почињених у вршењу његове функције или немара, грађански је одговоран према етажној имовини и треће стране, док није одговоран за било какву штету коју проузрокују етажни власници који користе опште добро, под условом да уредба о етажирању не изражава другачије. Ако је несрећа проузрокована, на пример, неодржавањем степеништа или лифта, за то увек одговара администратор, који је грађански одговоран чак и у случају неуспеха у спровођењу резолуције скупштине или у случају да, без мишљења станарског власништва , одлучује да изведе радове на згради. Што се тиче, међутим, кривичне одговорности,италијански правни систем не предвиђа одређену цифру кривичног дела за управника стана, али то не искључује могућност да се против њега може покренути поступак за нека кривична дела. Најчешће су увреде, клевете или кршење приватности. Чак и присвајање или фалсификовање буџета етажне ластнине може довести до осуде администратора који је, у присуству запослених у етажном власништву, квалификован као послодавац и, сходно томе, од њега се захтева да примењује сва правила предвиђена законодавством о спречавању несрећа. . Не заборављајући на немар који се односи на заједничку робу, која се може гонити у грађанском контексту, али која може имати кривичне последице.Најчешће су увреде, клевете или кршење приватности. Чак и присвајање или фалсификовање буџета етажне ластнине може довести до осуде администратора који је, у присуству запослених у етажном власништву, квалификован као послодавац и, сходно томе, од њега се захтева да примењује сва правила предвиђена законодавством о спречавању несрећа. . Не заборављајући на немар који се односи на заједничку робу, која се може гонити у грађанском контексту, али која може имати кривичне последице.Најчешће су увреде, клевете или кршење приватности. Чак и присвајање или фалсификовање буџета етажне ластнине може довести до осуде администратора који је у присуству запослених у етажном власништву квалификован за послодавца и, сходно томе, од њега се захтева да примењује сва правила предвиђена законодавством о спречавању несрећа. . Не заборављајући на немар који се односи на заједничку робу, која се може гонити у грађанском контексту, али која може имати кривичне последице.је дужна да примењује сва правила предвиђена законодавством о спречавању несрећа. Не заборављајући на немар који се односи на заједничку робу, која се може гонити у грађанском контексту, али која може имати кривичне последице.је дужна да примењује сва правила предвиђена законодавством о спречавању несрећа. Не заборављајући на немар који се односи на заједничку робу, која се може гонити у грађанском контексту, али која може имати кривичне последице.
Закон о реформи из 2013. године предвиђао је да скупштина етажног стана, ако то сматра прикладним, може одбити именовање администратора ако не представи појединачну полису осигурања за грађанску одговорност, која се односи на све поступке спроведене у вршење свог мандата. Дакле, иако закон то не обавезује, без осигурања администратор не може започети свој посао или, у зависности од околности, бити опозван. Уметност. 1129, штавише, прецизира како се од самог директора захтева да прилагоди ограничења политике, ако током мандата скупштина акционара намерава ванредне интервенције. Прилагођавање извршено на почетку радова не сме бити мање од одобреног износа трошкова. Штавише,ако је директор покривен општим осигурањем од професионалне одговорности, за целокупну делатност коју он обавља, „ова полиса мора бити интегрисана са изјавом осигуравајућег друштва која гарантује услове предвиђене у претходном периоду за специфични кондоминијум “. Администратор плаћа полису, осим ако скупштина не одлучи да трошак подели на етажно власништво.
На улазу у етажни стан или у месту веће заједничке употребе, такође доступном трећим лицима, морају бити постављене опште информације, адреса и детаљи за контакт, укључујући телефонске бројеве, администратора.
Награда администратора
Као што захтева чл. 1129 Грађанског законика, у одсуству референтне тарифе, приликом прихватања именовања или обнављања, директор мора да наведе „аналитички, под казном за ништавост самог именовања“, накнаду за извршену активност. Износ, на који се мора додати ПДВ, мора обухватати све ставке расхода, од стручног усавршавања до канцеларијског материјала, и обично варира у зависности од броја станова у згради.
Опозив и престанак функције
Скупштина стана у сваком тренутку може опозвати администратора, истом већином која је потребна за именовање. Без „оправданог разлога“, директор пуштен са функције може тражити договорену накнаду и, у неким случајевима, надокнаду штете. Међутим, са оправданим разлогом опозив може наложити и судска власт, на захтев једног етажног власништва. Администратор, између осталог, може бити опозван ако:
- не обавести скупштину ни о једном позиву који надилази њену надлежност
- не сазива скупштину ради одобрења извештаја о етажирању
- не извршава резолуције о којима је гласала скупштина
- не сазове скупштину ради опозива или именовања његовог наследника
- не отвара текући рачун кондоминијума
- изоставља извршење одлуке судије или органа
- административни.