Садржај обрађен
- Предлог куповине
- Прелиминарни или компромисни уговор
- Транскрипт претходног
- Провере које треба извршити у прелиминарној фази
Предлог куповине и предуговор су два услова која врло често чујете када говорите о продаји некретнина. Али шта су они? Какве ефекте има једно, а шта друго?
Предлог куповине
Предлог куповине је технички изјава купца да жели да купи одређено имање по одређеној цени. Обично се изјава даје на основу унапред одштампаног обрасца који пружа агенција за промет некретнинама са којом контактирате. Предлог куповине обично прати уплата новчаног износа као депозита, који је блокиран за цело време важења предлога. Главна разлика између предлога за куповину и прелиминарног предлога је у томе што први садржи обавезујуће обавезе за купца, али не и за продавца. Иако је купац уплатио депозит, продавац у међувремену може да процени и друге предлоге. Тек када продавац прихвати предлог за куповину, он постаје прелиминарни уговор о продаји.
Прелиминарни или компромисни уговор
Такође речено као компромис, прелиминарна продаја је уговор којим се стране, продавац и купац обавезују да закључе продају, наводећи време и методе. Прелиминарни, за разлику од предлога за куповину (док га продавац не прихвати), стога обавезује обе стране. Прелиминарни уговор је стога стварни уговор који обавезује обе стране да потпишу коначни уговор. Када продавац прихвати предлог купца, потписом његовог закључује се прелиминарна продаја која ће имати клаузуле назначене у унапред одштампаном тексту предлога за куповину. Да би се задовољиле различите потребе страна, може се потписати нови прелиминарнији, прецизнији и артикулисанији, који замењује унапред одштампани образац.Тако се, на пример, то дешава када, након потписивања предлога, продавац схвати да кућа на продају нема интерне системе у складу са законом. У овом случају је предвиђен компромис са садржајем који се разликује од предлога за куповину.
У сваком случају, прелиминарно мора навести низ главних елемената продаје као што су:
- цена и кућа за куповину
- адреса и прецизан опис (подови, собе итд.) са подацима земљишне књиге
- датум закључења коначног уговора.
Потписивање прелиминарног споразума такође је обично праћено плаћањем одређене количине новца као „депозита“, који међутим, за разлику од предлога за куповину, одмах обавезује обе стране. Увек је пожељно извадити предигру. Међутим, ако морате да потпишете предлог куповине, препоручљиво је да одредите што краће трајање и платите минимални депозит.
Транскрипт претходног
Упркос потписивању прелиминарног споразума, може се догодити да продавац прода исту имовину другим људима или успостави стварна права уживања на њој (нпр. Плодоуживање) или упише хипотеке. Да би се избегле ове непријатне ситуације за купца, прелиминарно је загарантовано његовим преписом у Регистре некретнина. Препис важи као стварна резервација куповине имовине. То више није само приватни уговор између купца и продавца, већ је правно ваљан за било кога и продавац, сходно томе, неће моћи да прода имовину неком другом, нити да одреди хипотеку на имовину, нити представља пасивну служност. или било које друго штетно право за купца. Од тренутка транскрипције прелиминарног уговора,имовина је „резервисана“ за будућег купца и свака транскрипција или регистрација не би имали никаквог утицаја на њега. Транскрипцију мора извршити нотар који је примио или овјерио прелиминарни уговор у року од 30 дана од потписивања уговора. Транскрипција прелиминарног поступка укључује неке додатне трошкове. Конкретно, поред пореза за регистрацију, фиксног пореза за регистрацију (200 евра), морају се платити и фиксне таксе за регистрацију (35 евра), очигледно заједно са таксом јавног бележника.Конкретно, поред пореза за регистрацију, фиксног пореза за регистрацију (200 евра), морају се платити и фиксне таксе за регистрацију (35 евра), очигледно заједно са нотарском таксом.Конкретно, поред пореза за регистрацију, фиксног пореза за регистрацију (200 евра), морају се платити и фиксне таксе за регистрацију (35 евра), очигледно заједно са таксом јавног бележника.
Провере које треба извршити у прелиминарној фази
Већ у време потписивања прелиминарног уговора препоручљиво је да купац изврши низ прегледа имовине. Прва провера коју треба обавити је утврђивање да ли је перспективни продавац који потпише прелиминарну продају стварни власник. У овом случају потребно је посебно истраживање на Конзерваторијуму регистара некретнина, које се увек ажурира и о продаји, хипотеци, оврхи итд. који се тиче имовине. Такође је важно проверити правилност градње куће, па ако је изграђена са редовном грађевинском дозволом, да ли има захтева за амнестију на чекању, да ли је употребљива и још много тога. Ако тада купите стан у етажном власништву,такође је препоручљиво већ у време утврђивања прелиминарне продаје прочитати прописе о етажирању и проверити да ли постоје неке одлуке етажне скупштине у вези са ванредним административним пословима и пре свега било које трошкове етажне имовине које продавац још није платио.
Даље провере које се морају извршити већ у време припреме прелиминарног поступка су:
- провере које се односе на имовински режим странака
- провере у вези са усаглашеношћу система (електрични, хидраулични, грејни итд.) са сигурносним стандардима
- провера усаглашености са прописима који прописују специфичне методе грађења (на пример протусеизмички прописи)
- провере у вези са било којим ограничењима урбанистичког планирања наметнутим на земљи (на пример земљиште које подлеже Урбанистичком плану имплементације или се уређује посебним споразумима о урбанистичком планирању)
- проверава било каква културна или еколошка ограничења пејзажа на имањима
- провере било ког конвенционалног или законског пречег куповине.
Ако, након потписивања прелиминарног споразума, једна од страна одбије без разлога да настави са продајом, друга то може захтевати од судије подношењем тужбе. Ово је специфично извршење предвиђено чл. 2932 грађанског законика. Пресудом Суда то је прелиминарно „дефинитивно“: имовина прелази на купца који мора да плати договорену цену. Као алтернативу конкретном извршењу, странка која не испуњава услове може, опет од судије, захтевати раскид уговора као и накнаду за претрпљену штету.