Садржај обрађен
- Изнајмљивање: две врсте трошкова
- У случају закупнине, ко плаћа таксе за етажирање?
- Хитни и ванредни трошкови
- Прилагођавање закупнине након радова: не пре истека уговора
- Порез на отпад и административна такса
Када власник (изнајмљивач) смештаја закупи своју имовину, он закључује уговор са станаром (станаром). Управо природа овог споразума регулише поделу трошкова. У уговорима о бесплатној закупнини, станодавац и станар могу се међусобно договорити и одлучити, на пример, да редовне и ванредне трошкове сноси станар или обрнуто. Уговори са уговореном закупнином, с друге стране, предвиђају ригидни систем дистрибуције, са редовним трошковима које сноси закупац и ванредним трошковима сносиоца лизинга.
Стога се проблем јавља у уговорима о закупу бесплатних закупнина који не укључују клаузуле, док се они који имају уговорену закупнину позивају на правила садржана у табелама у прилогу министарских уредби од 30. децембра 2002. и 16. јануара 2022-2023. које дефинишу расподелу трошкова који се односе како на унутрашње делове стана тако и на оне заједничке.
Члан 1575. Грађанског законика утврђује да се од станодавца тражи да закупцу преда „ствар изнајмљену у добром стању одржавања и да је држи у таквом стању да служи уговореној употреби и гарантује њено мирно уживање током закупа“. Следећи члан, 1576, иде детаљније, предвиђајући да „станодавац мора да изврши, током закупа, све неопходне поправке, осим мањег одржавања које је одговорност закупца“.
Укратко, по питању поделе трошкова изнајмљивања имовине, спорови су на дневном реду, јер постоји објективна потешкоћа у процени када је неки трошак међу онима који су неопходни или, једноставније, треба га сматрати „малим“ .
Што се тиче закупа, референтни стандард је закон о поштеној закупнини бр. 392 од 27. јула 1978. године, делимично укинут законом 431/1998. У Грађанском законику, међутим, закупи (укључујући и оне за стамбене сврхе) уређени су члановима између 1571. и 1614. године.
Што се тиче поделе трошкова између станара и власника, у уговору о бесплатној закупнини стране се могу договорити како сматрају прикладним и овај споразум побеђује над општим одредбама Грађанског законика. Супротно томе, у уговореним уговорима о закупу, како за унутрашње делове зграде, тако и за етажне, примењују се критеријуми за поделу садржани у табели Анекса Г министарске уредбе од 30. децембра 2002. За уговоре примењене у територијалним споразумима, предвиђених између удружења власника и синдиката станара, потребно је позвати се на табелу приложену уз министарски указ од 16. јануара 2022-2023. године.
Изнајмљивање: две врсте трошкова
Основни трошкови који омогућавају станару да ужива у имовини без ограничења сматрају се „неопходним“. На пример, одржавање електричног система, грејања и носивих конструкција. С друге стране, мали поправци су дефинисани чланом 1609 Грађанског законика: „они су услед погоршања услед употребе, а не старости или случајности“. Грађански законик (члан 1590) такође утврђује да, по раскиду закупа, закупац „мора вратити имовину станодавцу у истој држави у којој је и примио, у складу са описом који су странке направиле, осим погоршања или потрошња која настаје употребом ствари у складу са уговором “. И опет „у недостатку описа, претпоставља се да је станар ствар примио у добром стању на одржавању“.Коначно, закон прецизира да станар „није одговоран за пропадање или погоршање због старости“.
У случају закупнине, ко плаћа таксе за етажирање?
У уговору о бесплатној закупнини, странке се такође могу договорити око плаћања трошкова етажне етаже и одлучити како ће поделити трошкове. У недостатку споразума између две стране, уобичајени трошкови приписују се станару, док су за ванредне трошкове одговорни закуподавац.
Изузетни трошкови за власника изнајмљене куће укључују реконструкцију крова, фарбање фасаде, замену система и, на крају, све оне који су настали због већих интервенција. Трошкови чишћења степеништа, уобичајено одржавање лифта, потрошња воде и електричне енергије за заједничке просторе и друге интервенције уобичајене природе, остају одговорност станара.
Табеле у прилогу министарских уредби од 30. децембра 2002. и 16. јануара 2022-2023. садрже неке посебне критеријуме расподеле. На пример, трошкови услуге рецепционара (укључујући накнаду носача) станар плаћа 90%, а станар 10%.
Треба имати на уму да, ако изнајмљени станар не плати свој део за заједничке трошкове, администратор мора директно контактирати власника смештаја који ће, након што је платио дуг у етажном власништву, моћи да захтева повраћај станарског станара и, у најозбиљнијим случајевима раскините уговор о закупу.
Права стратегија коју станодавац може успоставити за одржавање мирних односа са станаром је да се све априори утврди јасноћом, као и да се придржава постојећих правила. И обрнуто, наравно.
Ако је изнајмљеном стану потребна ванредна и хитна поправка, чији би трошак сносио власник, станар може наставити с плаћањем и накнадно затражити поврат.
Члан 1577 Грађанског законика, међутим, прецизира да је у тим случајевима закупац дужан да обавести власника о овом трошку „истовремено”.
У ствари, могло би се догодити да неупућени станодавац докаже да би трошио мање обраћајући се другом професионалцу и, према томе, враћа станару износ нижи од стварно потрошеног износа.
Може се догодити да, након ванредне интервенције која се односи на стан (на пример обнова паркета) или заједничке делове зграде (на пример постављање новог лифта), власник жели да повећа кирију. Али станодавац може преобликовати економске услове споразума само по истеку уговора, уз сагласност станара. Интеграција је у ствари била предвиђена чланом 23. закона 392/78 у случају „важних и хитних неопходних радова или у сваком случају радова ванредног одржавања значајног ентитета“, али је ова одредба укинута законом 431/98 који је, Члан 13 предвиђа ништетност „сваког споразума чији је циљ утврђивање износа закупнине већег од износа који произлази из писаног и регистрованог уговора“.
Ако се стране не договоре другачије, порез на отпад (тари) наплаћује се станару.
Међутим, ако је уговор о закупу краћи од 6 месеци, власник смештаја плаћа, који још увек може наплатити део који дугује станару (уметањем одговарајуће ставке у уговор о закупу).
У случају кашњења, за разлику од онога што се дешава са трошковима етажне имовине, станар је одговоран за то пред општинском управом која наплаћује порез. С друге стране, што се тиче накнаде администратора, трошкове сноси власник имовине, јер је особа која учествује на састанку и изгласава резолуцију која задатак додељује професионалцу.
У сарадњи са Авв. Силвио Реззоницо, национални председник Федерамминистратори / Цонфаппи, телефон 02/33105242, ввв.фна.ит