Садржај обрађен
- Пријавите хипотеку: шта је то и ко то може учинити
- Пријавите хипотеку: пазите на камате
- Предлог хипотеке: на шта треба пазити
- Пријавите хипотеку: колико брзо се даје
Када намеравате да купите кућу, а немате на располагању ликвидност да бисте довршили продају, идеално решење је тражити хипотеку од банке. Али како функционише хипотека? Која стопа одговара вама? Који ризици постоје? Ево низа одговора на најчешће постављана питања.
Пријавите хипотеку: шта је то и ко то може учинити
Зајам је уговор између субјекта и посредника , обично банке, који се састоји у преносу новчаног износа са једног субјекта (који се назива зајмодавац) на другог субјекта (који се назива зајмопримац), уз претпоставку потоњег обавеза враћања исте количине новца зајмодавцу. Будући да је зајам уз наплату, свако ко је позајмио суму новца мора да плати камату.
Свако се може пријавити за хипотеку, под условом да покаже да је у стању да временом врати позајмљени износ. Генерално, банка одобрава износ на основу вредности имовине која се купује, а која не прелази 80% утврђених на основу процене коју је извршио независни техничар. Понекад посредници одобравају хипотеке које прелазе и 80% вредности имовине, али у тим случајевима захтевају веће гаранције и често примењују неповољније услове за купца.
Пре него што се пријавите за кредит, препоручљиво је пажљиво процијенити ваш приход и одредити мјесечну расположивост након што се одузму редовни трошкови. Разумно је да рата не прелази трећину нечијег расположивог дохотка како би се покрили текући, непредвиђени трошкови и могућа смањења дохотка проузрокована, на пример, болешћу, повредом, отказом.
Пријавите хипотеку: пазите на камате
Један од првих корака који треба предузети када се одлучите за хипотеку да бисте купили кућу је да схватите која стопа одговара вама.
Оно што углавном гледамо када је хипотека у питању је каматна стопа. У основи, хипотеке могу бити по фиксној стопи - каматна стопа остаје она која је одређена уговором за све време трајања зајма, а недостатак није у могућности да искористи било какво смањење тржишних стопа које се могу догодити током времена - а уз променљиву стопу - каматну стопу камата може да варира у унапред одређеним роковима у односу на почетну стопу, јер прати флуктуације референтног параметра, обично успостављеног на новчаном и финансијском тржишту.
Поред ове две врсте, постоје и двострука стопа (подељена у два дела - један са фиксном стопом, један са променљивом стопом - двострука стопа се препоручује онима који преферирају средње решење између фиксне стопе и променљиве стопе, балансирање предности и недостатака сваког) и мешовитог (може ићи од фиксног до променљивог у фиксним роковима и / или под одређеним условима назначеним у уговору).
Стопе и услови које нуде различити посредници могу се разликовати, чак и знатно. Коју стопу одабрати? На Интернету постоје претраживачи који нуде водиче и предлажу најприкладније хипотеке за све потребе. Наравно, увек је могуће затражити информативне документе директно од посредника, на пример на шалтеру банке.
Важно је проценити предности и недостатке врсте стопа у светлу нечије економске ситуације и тржишних услова, узимајући у обзир њихов могући развој током времена. Да бисте то урадили, корисно је тражити од банке лист који садржи опште информације у којем сваки посредник мора да илуструје све карактеристике хипотека које нуди.
Предлог хипотеке: на шта треба пазити
Приликом испитивања предлога, потребно је пажљиво обратити пажњу на неке елементе као што су:
- распон (да би одредиле каматну стопу која се примењује на хипотеке, банке користе референтне стопе, главне су Еурибор и Еурирс којима додају проценат, тачно распон који варира између 1 и 3 процента);
- АПР на годишњем нивоу указује на укупне трошкове зајма и изражава се у процентима од износа одобреног зајма. Ако је стопа зајма променљива, АПР се даје само као пример, јер може претрпети варијације одређене трендом референтних параметара;
- план амортизације је план отплате дуга и утврђује износ исплате, износ појединачних рата, датум до којег мора да се плати сав дуг, учесталост појединачних рата (месец, квартал, семестар), критеријуми за одређивање износа сваке рате и преосталог дуга. Рата се састоји од два елемента: износа главнице , односно износа враћеног зајма; каматна стопа, односно обрачунате камате. Постоји неколико механизама отплате зајма. У Италији је најчешћи план амортизације такозвани „француски“ метод: рата фиксног износа састоји се од све веће главнице и опадајућег износа камате. У почетку се углавном плаћа камата. Пошто се камата примењује на преостали капитал, како се отплаћује главница, износ камате се смањује, а главница повећава;
- све ставке расхода : на каматну стопу и порези морају се додати: прелиминарни трошкови који се могу састојати или од фиксног износа или од процента израчунатог на износ зајма; су трошкови процене , које могу бити потребне за процену имовине која ће бити под хипотеком; су законске накнаде за уговором о кредиту и " упис хипотеке у земљишне књиге ; трошкови премије осигурања за покриће штете на имовини и сви ризици повезани са догађајима који се односе на живот купца који би могли да га спрече у отплати кредита; затезне камате, ако платите рату са закашњењем;
- пореска уштеда.
Када се одлучите за одређену понуду банке, започиње истрага којом кредитна институција верификује приход, имовину и гаранције које нуди купац како би проценила његову способност отплате током времена. Сваки посредник има своје поступке, али углавном се документи који се представљају односе на:
- лични подаци , попут старости, пребивалишта, брачног статуса, било каквих имовинских конвенција утврђених између супружника или странака у грађанској заједници;
- информације о капацитету прихода : за запослене, изјава послодавца којом се потврђује радни стаж, најмање последња уплатница и копија ЦУД обрасца (или обрасца 730 или обрасца Уницо) ; за самозапослене раднике или слободњаке, најновије пореске пријаве, оверу Привредне коморе, уверење о упису у регистар ако су професионалци;
- информације које се односе на имовину , на пример копија прелиминарног уговора о продаји („компромис“), тлоцрт, потврда о усељивости, последњи купопродајни уговор или наследничка изјава.
Гаранција коју посредник обично захтева је хипотека која му даје право да прода имовину ако купац не врати кредит . Да би се утврдила вредност имовине, а самим тим и гаранција, имовина се прво подвргава процени. Зајмодавац би могао да затражи и друге гаранције поред хипотеке, на пример када купац има низак приход у поређењу са ратама, нема стабилан посао или тражи хипотеку на износ већи од 80% вредности имовине. Међу најчешћим гаранцијама је и јемство издато од стране особе која није купац који тражи зајам.
Пријавите хипотеку: колико брзо се даје
Када је реч о куповини имовине са хипотеком, добро је знати да се времена за њено прибављање, односно она између представљања документације и стварне исплате суме, разликују од банке до банке, у табели која садржи опште информације.
Зајам се обично не исплаћује на дан потписивања уговора, већ тек након неколико дана, када је према закону хипотека обично достигла већи степен сигурности. Дакле, у случају зајма узетог ради плаћања цене продаје некретнине , продавац ће сходно томе морати да сачека неколико дана на исплату.
Због тога је потребно распитати се код банке и код бележника о временима ефективне доступности новца. Да би се избегло ово чекање, неке банке одмах стављају на располагање износ позајмљен по уговору који није хипотека, а који се назива претфинансирање : у овом случају препоручљиво је проверити колике су камате и сви други трошкови које банка захтева. Као алтернативу предфинансирању, потребно је унапред договорити продавца који мора да има одговарајућу гаранцију ако прода пре него што прикупи пуну цену.