Садржај обрађен
- Погледајте стан. Први корак
- Постројења у складу са и енергетска сертификација
- Куповина куће: од агенције или приватника
- Купујте од појединаца
- Процените гараже и етажна паркиралишта
- Пријавите хипотеку за куповину куће
- Продаја, компромис, дело, јавнобележничке праксе
- Алтернативни облици за куповину: закуп некретнина и закупнина за куповину
- Порез који се плаћа за куповину куће
Један од најважнијих тренутака у животу пара и породице несумњиво је куповина првог дома. Када идентификујете имовину која вам одговара, саветује се да знате како да се преселите, шта да погледате, провере које треба извршити, све до могућности подношења захтева за хипотеку, како се спроводи продаја и на крају пореза који треба платити. Ево комплетног водича који корак по корак објашњава све што треба да знате када купујете свој први дом.
Погледајте стан. Први корак
Како се преселити за куповину стана? То је инвестиција која може бити погодна, али и сакрити ризике. Од дана када ћемо кућу видети први пут до тренутка потписивања купопродајног уговора, препоручљиво је следити низ мера предострожности како бисте умањили било какав ризик. Одабрани стан и зграда морају имати неке добро дефинисане карактеристике, пре свега чврстоћу и сигурност. Пре свега, једном испред зграде морају се поштовати њени општи услови: фасада, балкони и прозори, стреха, кров. Питајте свог саговорника да ли су планирани било какви рестаураторски радови: ово је трошак који се не сме потценити, боље је прво знати.Проверите да ли се врата без проблема отварају и затварају и уверите се да интерфон такође ради. Кад уђете унутра, посматрајте стање степеништа и ограда, а затим уочите присуство лифта: с обзиром на то да је куповина куће дугорочна инвестиција, добро је узети у обзир да оно што данас није представља проблем, можда би временом то могао постати; Такође је пожељно осигурати да власник од кога се стан купује има право да користи лифт, јер се понекад - када је инсталиран од нуле тамо где га није било - може догодити да он није одобрио уградњу, платио трошак и стога није овлашћен за употребу. Стигли на врата куће, проверите да ли су улазна врата сигурносна и процените да ли имају добар печат. Кад уђете унутра,покушајте да видите има ли трагова влаге и плесни; додирните зидове и уверите се да нису влажни, проучите стање малтера. Обратите пажњу и на то како под изгледа: ако има удубине, ако је напукао, ако су неке плочице или комади паркета нестабилни, ако шкрипи у ходу; када је дрво, на пример, набрекло или има велике мрље на површини, могло је доћи до инфилтрације воде. У овом тренутку, љубазно замолите власника или агента за продају некретнина да отвори све прозоре. Посматрајте изложеност стана сунчевој светлости и, ако имате времена, вратите се да га посетите у различито време, са другачијим светлом: светла кућа - знате - увек је пожељна. Пре завршетка посете, на брзину погледајте утичнице, разводне кутије,било које истурене жице … и све изложене цеви. Тест који се може урадити је тражење да се отворе све славине у купатилу, укључујући туш, како би се проценио проток воде. Када се биљке обнављају, трошак није безначајан. И на крају, нарочито ако се смештај налази у подруму или у приземљу, било би упутно тражити информације о вредностима радона, гаса који се ослобађа из подземља, а који је веома штетан за људе.било би упутно тражити информације о вредностима радона, гаса који се ослобађа из подземља, што је веома штетно за људе.било би упутно тражити информације о вредностима радона, гаса који се ослобађа из подземља, што је веома штетно за људе.
Постројења у складу са и енергетска сертификација
Како се преселити за куповину стана? Једном када посетите кућу коју желите да купите, важно је знати здравствено стање система, почев од електричне. Ако, на пример, стари стан нема систем уземљења, свако цурење електричне енергије може нанети озбиљну штету људима. Боље не ризикујте и одмах се уверите да је све на нивоу, сигурно и поуздано. У министарској уредби 37/2008 прецизирано је како системи, изграђени после 27. марта 2008. године, морају бити опремљени „Сертификатом о усаглашености“, документом који је издала компанија за инсталирање, а који доказује како је систем изграђен у складу са важећим прописима. Сертификат покрива бројне врсте система: електрични, заштиту од атмосферских пражњења, аутоматизацију врата и капија, радио и телевизију, грејање, климатизацију и климатизацију, санитарну, гасну, противпожарну и противпожарну заштиту.Између осталог, документ садржи податке техничког менаџера компаније, власника имовине и коришћених материјала. За старије погоне, односно изграђене пре марта 2008. године, довољан је такозвани „Сертификат о усаглашености“, који попуњава стручњак уписан у стручни регистар, са пет година искуства у сектору биљног инжењерства.
Што се тиче могућих ограничења, добро је појаснити да ко продаје стан није дужан да приложи потврду о усаглашености, али сваки недостатак мора бити наведен у уговору о продаји. Нови власник ће касније затражити документ који је обавезан за добијање уверења о одрживости од општине: у кући са нестандардним системом не може се живети.
Документ који, с друге стране, власник мора обавезно да приложи заједно са купопродајним документом је сертификат о енергетским својствима (мајмун). Мајмун је својеврсна „енергетска лична карта“ имовине, док Ипе (индекс енергетских перформанси) открива колико стан троши. Иако многи купци и даље превиђају ове податке, препоручљиво је да их пажљиво процените. Кућа која троши мало, можда се фокусирајући на обновљиве изворе енергије, инвестиција је која се временом може показати корисном.
Поред ових техничких провера имовине, пре куповине куће, добро је обавити и друге како бисте пронашли што више података о имовини и, пре свега, обавили куповину од законитог власника. Кроз инспекцију хипотеке могуће је идентификовати власника имовине и ако у истој постоје хипотеке или су у току, укључујући судске.
Куповина куће: од агенције или приватника
Ако сте се одлучили за куповину куће, можете се кретати у два различита смера: пронађите огласе приватних продавача истраживањем града или контактирајте агенцију за промет некретнина која ће уз додатне трошкове претражити и одабрати стан према вашим потребама.
Постоји много врста агенција (франшизне, аутономне, конзорцијумске итд.), А одабир праве није лак. Више од праћења одређене марке, препоручљиво је ослонити се на обученог агента за продају некретнина, регистрованог у улози Посредника у Привредној комори и способног да јасно објасни карактеристике имовине, не занемарујући ниједан детаљ. Да бисте били на сигурном, замолите агента да вам покаже чланску карту или да одете у Привредну комору и лично проверите: агент који није уписан у Регистар посредника је насилни и нема право да прима провизију.
Путовање обично започиње посетом агенцији или телефонским позивом. Заказивање састанка и посета стану не коштају ништа. Током инспекције агент је дужан да пријави све хипотеке које утичу на имовину и да разјасни да ли су у згради заказана нека обнављања (обнова фасаде, степеништа или конструкција лифта …). Такође мора навести који су порески и нотарски трошкови да се позабави ако продаја прође: агент који прогласи нетачним је „грађански одговоран“. Ако сте заиста заинтересовани за куповину, на другом састанку затражите урбанистичке потврде, оне о употребљивости и усељивости; информишите се да су системи у складу са законом; провера уписа хипотеке и копија катастарских картица може бити додатна гаранција за сигурну куповину.
У овом тренутку морамо се суочити са питањем „цена“. Обично вредност имовинеизрачунава се на основу његове „комерцијалне“ површине, која укључује унутрашње и спољне зидове. Питајте агента за "проходну" површину и размислите о томе, направите свој избор. Ако сматрате да је цена одговарајућа, сазнајте о провизији заступника (коју подједнако плаћају купац и продавац) и свим додатним трошковима. Тек потписивањем прелиминарног уговора о продаји, који се назива и „компромисом“, агент ће имати право на провизију, која у већини случајева варира између 2% и 3% од вредности трансакције. Да би се избегли неспоразуми у последњем сату, пожељно је одмах записати начин плаћања провизије и њену вредност. Добро је запамтити да да, агенцији плаћате проценат, али то можете преузети у пореској пријави.Међу многим пореским одбитцима који се сваке године могу преузети у пореској пријави постоји и могућност за одбитак накнада, колико год да су деноминоване, плаћене субјектима посредовања у промету некретнина у зависности од куповине јединице некретнине која ће се користити као главно пребивалиште за износ који не прелази 1.000 евра за сваку ануитету. Одбитак од бруто пореза једнак је 19% трошкова насталих за плаћену накнаду
Купујте од појединаца
Ако, с друге стране, имате на располагању мало времена и желите да уштедите новац, можете одустати од посредовања агенције за некретнине и потражити кућу самостално. Међутим, знајте да се ово решење може показати кривудавим и захтевним, али пре свега захтева много пажње. Прво је пожељно одабрати доброг бележника који ће извршити одговарајуће провере имовине. Можете и да се побринете за то: од власника затражите документе у вези са имовином, информације о условима система и усаглашености и енергетске сертификате (комерцијалне најаве продаје морају по закону извештавати о индексу енергетских перформанси садржаном у сертификату енергетско сертификовање). Не заборавите да питате како се управља етажним власништвом,колики су трошкови и да ли постоје заостале обавезе за плаћање.
Да бисте сазнали више, можете се повезати на веб локацију Агенције за приходе и, пратећи упутства, извршити онлајн преглед хипотеке; на тај начин ћете имати прилику да видите информације у вези са врстама формалности присутних у бази хипотеке: транскрипције, натписи и напомене. Иста операција може се затражити на шалтерима покрајинских канцеларија референтног подручја. Следећи корак је одлазак у техничку канцеларију општине у којој се налази имање: циљ је добити информације о урбанистичкој усклађености куће, знати постоје ли грађевинске дозволе, употребљивост и усељивост и, на крају, али не најмање важно, ако постоје питања амнестије. Што се тиче цене, за разлику од онога што се дешава са агенцијом, она коју тражи власник могла би бити апсолутно „ван тржишта“. На вама је да проверите да ли је процена прихватљива, да се сложите и затворите трговину.
Процените гараже и етажна паркиралишта
Приликом процене куповине стана, такође је упутно проценити могућност паркирања аутомобила испод куће , евентуално узимајући у обзир и куповину паркинг места , посебно ако се смештај налази у граду. Прво могуће решење, ако је доступно, је куповина гараже уграђене у зграду или смештене у суседним просторима. Имовина и кутија могу се продати заједно у једном „пакету“ или одвојено.
У неким кондоминијумима, међутим, постоји могућност паркирања аутомобила у дворишту. Резервисана места за ову употребу могу бити на отвореном или покривена посебним надстрешницама и обично су ограничена линијама исцртаним на асфалту или стубовима са ланцима. Паркирање у дворишту често је предмет расправе међу етажним власништвима: да би се избегла непријатна изненађења, пре потписивања купопродајног уговора, препоручљиво је распитати се о прописима који се односе на паркинг места.
Двориште је заједничко подручје зграде и његовом употребом могу се управљати и прописи о етажирању и резолуције скупштине. Ако постоји уредба која забрањује паркирање аутомобила, за њену измену биће потребно једногласно и писмено гласање свих станова у власништву. Говор се мења у одсуству прописа: у овом случају на снагу ступа члан 1102 Грађанског законика који регулише употребу „заједничке ствари“. У чланку се наводи да употреба општег добра не може спречити друге кондоминијуме да га равноправно користе, али нигде није записано да је паркирање аутомобила у дворишту забрањено. Казна Врховног суда бр. 1547 из 2009,прецизирао је да заједнички простор може да се користи као „привремени паркинг за етажне аутомобиле са ограничењима која омогућавају приступ комерцијалним и занатским пословима смештеним у приземљу зграде етажне зграде“. Стога, временска дозвола, која не спречава остале становнике зграде да користе заједнички простор.
Да би се избегли неспоразуми, у недостатку прописа, етажна зграда може одлучивати већином и доделити двориште паркингу, све док му сви могу приступити. Ако су аутомобили бројнији од расположивих простора, могу се организовати смене и, једногласним гласом станара, с времена на време затражити од оних који заузимају паркинг место исплату новчане накнаде која ће се сливати у заједнички фонд . Такође, према судијама, скупштина никада не може доделити фиксна места за други аутомобил, ефикасно штитећи оне који поседују само један аутомобил.
Ако гаража зграде у којој сте изабрали да живите има превисоке цене и ако аутомобил није могуће паркирати у дворишту кондоминијума, друго решење је покушај куповине гараже у оближњој згради. Указом за поједностављење (9. фебруара 2012. године, бр. 5) омогућена је куповина такозваних „паркиралишта Тогноли“ на приватном простору, под условом да је додељено паркинг место намењено власништву имовине која се налази у истој општини.
Укратко : пре потписивања купопродајног уговора, проверите прописе о етажирању да бисте разумели да ли је могуће паркирати аутомобил у дворишту. Ако уредба забрањује ову употребу, размислите о куповини кутије у близини ваше зграде. Да ли је цена забрањена? Потражите још један у згради недалеко: од 2012. године „кутије Тогноли“ на приватном простору могу се купити. На тај начин бисте могли да нађете живот у згради и паркирате аутомобил у следећој.
Пријавите хипотеку за куповину куће
Када намеравате да купите кућу, а немате расположиву ликвидност за закључење продаје, идеално решење је подношење захтева за хипотеку у банци. Зајам је уговор између субјекта и посредника, обично банке, који се састоји у преносу новчане суме са једног субјекта (који се назива зајмодавац) на другог субјекта (који се назива зајмопримац), уз претпоставку потоњег обавеза враћања исте количине новца зајмодавцу. Пре него што поднесете захтев за кредит, препоручљиво је пажљиво проценити приход и утврдити месечну расположивост након што се одузму редовни трошкови. Разумно је да рата не прелази трећину нечијег расположивог дохотка, како би се покрили текући, непредвиђени трошкови и могућа смањења прихода узрокована, на пример, болешћу, несрећом, отказом. Један од првих корака који се предузимају када се одлучује за подизање хипотеке за куповину куће је да разумете која је стопа права за вас. Оно што углавном гледамо када је хипотека у питању је каматна стопа. У основи, хипотеке могу бити по фиксној стопи - каматна стопа остаје она која је утврђена уговором за све време трајања зајма, а недостатак није у могућности да искористи било какво смањење тржишних стопа које би се могло догодити током времена - а уз променљиву стопу - каматну стопу камата може да варира у унапред одређеним роковима у односу на почетну стопу, јер прати флуктуације референтног параметра, обично успостављеног на новчаном и финансијском тржишту.
Продаја, компромис, дело, јавнобележничке праксе
Након што је неколико пута посетио стан, проценивши његове предности и недостатке, ако се купац коначно одлучи да га купи, започиње процес куповине и продаје између продавца и будућег власника, фаза у којој је потребно посветити највећу пажњу, у како не би погрешили.
Прво, да би своје интересовање постало формално, купац може продавачу дати такозвани „неопозиви предлог куповине“, који мора да садржи податке обе стране, оне који се тичу имовине и опште услове споразума , укључујући цену и начине плаћања. Ова обавеза апсолутно није обавезујућа и у принципу продавац, чак и након прихватања понуде, може да одлучи да прода своју имовину заинтересованој трећој страни која предложи бољу понуду. Прихватање предлога за куповину има већу тежинуунапредио купац. Продавац то може слободно одбити, али када га прихвати (одговором препорученим писмом или телеграмом) обавезује купца да поштује споразум. Ако посао не прође, власник имовине задржава сваки депозит који је уплатила заинтересована страна.
Ситуација се мења ако њих двојица потпишу прелиминарни уговор о продаји, који стручњаци једноставније називају "компромисом".Што се тиче предлога за неопозиву куповину, овим се актом обавезују и на усвајање уговора, који закон дефинише посао. У компромису, поред личних података власника и заинтересоване стране, у писаној форми морају се унети: договорена цена за продају стана и начини плаћања (наводећи да ли постоји намера за подизање хипотеке), присуство било каквих депозита или депозита (непреносиви чек, обично 15-25% од укупне цене), катастарски и општи подаци куће и на крају хипотеке. Затим странке морају потписати документ и регистровати га у року од двадесет дана. Да не бисте ризиковали, препоручљиво је да контактирате нотара и да се та књига упише у регистре некретнина.Потписивање компромиса стога представља најважнији тренутак у куповини имовине, који се, међутим, дефинитивно завршава условом „коначног купопродајног уговора“, чешће названог актом. Овај документ, који садржи услове већ договорене у прелиминарном уговору, може се потписати приватно (уз накнадну оверу потписа продаваца и купца) или, као што то обично бива, саставити нотар. Друго решење (чак и ако је скупље од првог) се апсолутно препоручује, јер ће сам нотар извршити неке темељне провере, које искључују хипотеке, оврхе, заплене и грађевинске аномалије имовине. Поред личних докумената двеју страна, уз лист се мора приложити и низ потврда које се односе на имовину,укључујући и оне о усклађености зграда и Апе (енергетски сертификат). У овом тренутку, јавни бележник поново брине о регистрацији дела код Агенције за приходе и, коначно, преписује га у регистар некретнина.
Када се одлучите за куповину куће, ризици да нађете неочекивану хипотеку или да прођете двоструку продају, тј. У периоду између дела и преписа власник продаје исту имовину другима су одмах иза угла. Да би купца заштитио од ових непријатних ситуација, Закон о конкуренцији увео је новину, такозвани депозит цене, депозитни рачун код нотара, управо ради гарантовања продаје.
Свако ко купи кућу или другу некретнину може платити цену нотару, који ће износ пребацити на продавца тек након што је акт преписан, тј. Када је пренос власништва постао коначан.
Алтернативни облици за куповину: закуп некретнина и закупнина за куповину
како би дао нови живот сектору некретнина, законодавац је усвојио два нова алата којима ће омогућити људима који немају тренутну ликвидност да купе кућу: закуп некретнина и закуп. Закупнина за откуп је нова врста уговора којим власник одмах испоручује имовину закупцу и будућем купцу, који плаћа закупнину и након временског периода утврђеног истим уговором, закупац може одлучити да ли ће купити имовину. , одузимањем дела цене која је већ плаћена од цене. С друге стране, закуп има за циљ да олакша, посебно најмлађима, куповину резиденције коришћењем алата за финансијски закуп. Како то функционише? Одредбом уговора о финансијском лизингу, лизинг компанија (банка или финансијски посредник које је Италијанска банка овластила за обављање лизинг активности) преузима обавезу куповине или чак изградње имовине по избору а према индикацијама корисника који га прима у употребу на одређено време уз периодичну накнаду (накнаду). По истеку уговора, корисник има право да откупи власништво над средством плаћањем цене утврђене уговором.
Порез који се плаћа за куповину куће
Када се одлучите за куповину куће, између трошкова који се узимају у обзир, поред трошкова јавног бележника и трошкова кредита, постоје и порези који се разликују у зависности од продавца, било да је реч о предузећу или приватном лицу. Такође је добро знати да ако купујете свој први дом, пореске власти такође одобравају попусте. Уз погодности „прима цаса “ смањују се и порез на регистрацију ако купујете од приватника и ПДВ ако купујете од компаније. Штавише, не плаћају се царине, посебни катастарски порези и порези на хипотеку на дела која подлежу порезу на регистрацију и она која су неопходна за обављање формалности у земљишним књигама и књигама некретнина.