Садржај обрађен
- Које су активности које нотар обавља пре дела?
- Шта ради бележник у време извршења дела?
- Шта се дешава ако се разни проблеми појаве након продаје, а продаја не успе?
- Који проценат мора бити плаћен нотару за провере које врши, а који за дело? Шта се догађа ако тапија није потписана након провера?
Један од најизазовнијих и најосетљивијих корака са којима се можете одлучити у животу је несумњиво куповина куће , стварне препреке у којој владају техничка, економска и правна питања, а не увек лако разумљива. Професионална личност која преузима продају некретнина је јавни бележник, који преузима двоструку улогу јавног функционера и професионалца на кога се може ослањати како би се отклониле сумње и неизвесности.
По закону, уговор о купопродаји мора да утврди непристрасни и специјализовани јавни службеник за то, нотар, који мора да обезбеди да се куповина имовине одвија у складу са свим законом. Али нотар се не ограничава само на састављање акта, то јест јавног уговора о продаји.
Низ питања и одговора о лику бележника, спроведени у сарадњи са бележничким саветом Милана, помоћи ће да се боље разуме улога овог актера у продаји некретнина:
Пре потписивања акта, бележник врши низ провера које се могу сажети на следећи начин:
- утврђује лични идентитет страна које интервенишу у делу и њихову способност да га изврше провером имовинског режима између супружника (правна заједница имовине или раздвајање), легитимитета интервенисања, у случају забране страних лица, малолетника , инвалиди или корисници администрације подршке итд. Зашто таква провера? Служи за избегавање могуће крађе идентитета, с обзиром на то да је могуће приступити регистрима некретнина и изменити њихове резултате без претходне провере законитости.
- законом утврђује непостојање претходних хипотека или ограничења или оврха на имовинском предмету продаје у територијалној канцеларији Агенције за приходе, као и урбанистичко планирање и катастарска исправност имовине. Јавни бележник такође мора да верификује да имовина која се продаје не подлеже одређеним дисциплинама, на пример у погледу јавног становања (постојање субјективних захтева за купца или ценовна ограничења) или право пречег одбијања наклоност одређених предмета или у случају имовине од историјског, уметничког или археолошког интереса.
- идентификује порески режим који се односи на конкретан случај и верификује постојање захтева за било којим пореским олакшицама (на пример олакшице за куповину прве куће или порески кредит или ослобађање од пореза у случају трансфера у извршењу споразуми о раздвајању или разводу). Будући да је припремљен у пореском пољу, способан је да предложи решења која омогућавају пореске уштеде у складу са законом.
Између осталих провера које нотар мора да изврши, налазимо и ону која се тиче енергетских карактеристика зграде, која мора бити оверена у складу са националним и регионалним прописима о тој теми. За продају зграда опремљених системима, обавезно је обезбеђивање, а често и прилог сертификата о енергетским својствима (АПЕ), који је припремио сертификатор уписан у посебан регистар, а који у суштини указује на класу потрошње енергије зграде. што се тиче грејања. Овај документ мора бити приложен уз јавнобележнички акт.
Усклађеност система са прописима о безбедности је такође један аспект који се мора утврдити, али није забрањено да купи некретнину помоћу система који нису у складу са стандардом, са задужен купац узимање прилагођавања. Али ово подразумева трошкове који ће се морати узети у обзир приликом одређивања цене. Стога ће бити прикладно да се у тапији - а самим тим и нотар то учини - предвиди клаузула која садржи договоре страна у спору. Урбана правилност имовине је од суштинског значаја, односно усклађеност са дозволама, концесијама, грађевинским дозволама издатим у то време. Ако постоје сумње у вези са злоупотребама, јавни бележник ће препоручити стручњака са потребним техничким вештинама да интервенише ради спровођења истраге и састављања стручног мишљења.
Све провере код јавног бележника закључују се јавнобележничким актом. По правилу, у време потписивања купопродајног уговора врши се и испорука робе. Закон предвиђа обавезу депоновања продајне цене имовине у руке нотара, који ће је предати продавцу тек након успешног завршетка свих формалности након потписивања купопродајног уговора. За формирање дела, закон такође предвиђа детаљна правила за заштиту грађана:
- нотар мора странкама и свим сведоцима објаснити и прочитати садржај дела у потпуности (чије је присуство законом одређено у одређеним случајевима (на пример када једна од страна не може да потпише или пати од оштећења чула), осигуравајући да су разумели његов садржај и правне ефекте. Ако то не учини, кривично ће одговарати за кривично дело фалсификовања у јавној исправи;
- документ, након што га прочитају и одобре, морају потписати странке, а можда и сведоци пред бележником, а на крају потписати сам нотар;
- оно што нотар овери нотарским актом је по закону пун доказ за све сврхе - чак и пред судијом - осим ако се не утврди кривично дело фалсификовања у јавној исправи.
Чак и након потписивања акта, нотар је по закону дужан да изврши низ обавеза, у кратком времену, чији је циљ био да се с једне стране гарантује плаћање пореза држави, с друге, оглашавање трећим лицима и безбедност рада у корист свих грађана. Нотар је дужан да у кратком року изврши регистрацију дела у Агенцији за приходе и плаћање пореза у име купца и накнадно уношење у јавне регистре како би то учинио познатим и ефикасним за све (технички дефинисано трећа лица). Полагање депозита у надлежни регистар непокретности законом је обавезно како би се свима омогућило да знају ко је власник имовине и да ли је потоња оптерећена хипотеком или другим ограничењима. Коначно, нотар мора да настави са извршењем катастарског преноса, како би ажурирао и катастар.
Проблеми могу настати ако се појаве непријављене хипотеке или заплене (овде ће одговорност јавног бележника доћи у питање) или ако постоје проблеми урбанистичког планирања (злоупотребе зграда, недостатак употребљивости) или техничка питања (постројења проглашена супротним истини). Из тог разлога је важно да јавни бележник, иако није у могућности да директно гарантује ове аспекте, јер није техничар, већ правник, укључује у уговор све споразуме, подсетнике и упозорења који могу заштитити купца и учинити продавца одговорним. Укратко, продаја некретнина, чак и наизглед једноставнија, увек има импликације за које се не може очекивати да ће бити решене „уради сам“. Савет је да што пре потражите савет код бележника. Много боље ако то учините пре потписивања докумената и преузимања обавеза од којих се у случају проблема постаје тешко ослободити без оштећења.
Ако продаја , након утврђивања редовног прелиминарног уговора, не буде завршена, могу се догодити два сценарија . Прва разматра случај да су странке једногласно одлучиле да не изврше прелиминарне поступке. У овом случају, они ће моћи да саставе споразум о „резолуцији о међусобном неслагању“, који такође предвиђа предвиђена времена и начине поврата и поврата сума. Ако је, с друге стране, само једна од страна у закашњењу, вероватно ће се отворити парнична фаза. Опште је познато да, ако се купац покаје, губи депозит, док је мање познато да, ако се продавац покаје, мора га вратити удвостручен.. Али то није тако једноставно. Могу се појавити сложене процене у погледу надокнаде штете. У овом случају је важно да постоји прелиминарни уговор састављен са највећом тачношћу који авансиране износе квалификује као депозит или као депозит и можда предвиђа методе израчуна штете коју је претрпела странка која не испуњава обавезе, како би се поједноставио и убрзао рад ко ће одлучивати у спору (посредник у првом степену, а затим судија за прекршаје у недостатку споразума). Ако се пак појаве проблеми након преноса власништва усавршеног на делу, они се морају решити на основу њихове природе.
У случају недостатака на имовини , закон предвиђа институцију постхумне десетогодишње полисе за новоизграђене зграде: полису осигурања коју градитељи морају обавезно испоручити купцима, обавезу која се нажалост понекад занемарује, можда испред попуста на цену. За зграде које нису нове, правила грађанског законика важе за „скривене недостатке“, односно недостатке које купац није знао и које није било лако препознати, за које су предвиђени механизми гаранције. Супротно томе, за недостатке који се могу препознати нормалном марљивошћу, гаранција делује само ако је продавац завео купца, изјавивши да средство није имало недостатака.
(Одговор пружио нотар Пиерцарло Маттеа из Миланског бележничког савета)
Пре него што одговорите на ово питање, треба имати на уму да су, након либерализације Берсанијеве уредбе (Законска уредба 223/2006 претворена у Закон 248/2006), укинуте минималне и максималне тарифе за нотаре. У случају да провере које је извршио јавни бележник прате потписивање купопродајног уговора, трошкови чекова укључују се у уговор. Ако, пак, након верификација, акт није предвиђен, нотар ће тражити накнаду која је повезана са обављеним послом, односно извршеним анкетама, стеченим документима итд.